Die optimale Hypothek

Es ist das Ziel jedes Immobilienbesitzers, die optimale Hypothek Die optimale Hypothek ist für jeden Immobilienbesitzer eine andere. Die Faktoren Zinssatz, Amortisation, Hypothekarhöhe, Flexibilität, Vertragsklauseln, Komplexität und die Abstimmung auf andere Hypotheken sind bei der Suche der optimalen Hypothek die wichtigsten Faktoren. für seine Liegenschaft zu finden. Welche Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. am besten passt, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Die Faktoren sind je nach Liegenschaft und persönlichen Bedürfnissen unterschiedlich zu gewichten. Folgende Punkte entscheiden meist darüber, welche Hypothek optimal ist:

Die optimale Hypothek - die wichtigsten Faktoren

Höhe der Hypothek

Die Hypothekarhöhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. ist auf der Suche nach der optimalen Hypothek je nach Ausgangslage ein sehr wichtiges Kriterium. Bei Immobilienkäufern, die bei der Finanzierung Von einer Immobilienfinanzierung spricht man in der Regel, wenn für den Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Eigenkapital eine Hypothek aufgenommen wird. ans Limit gehen müssen, kann die Höhe der Hypothek sogar das wichtigste Kriterium bei der Wahl des Anbieters Hypothekaranbieter sind meistens Banken – vor allem die sogenannten Universalbanken. Sie nehmen Spargelder entgegen, zahlen dafür einen Zins und leihen das Kapital in Form von Hypotheken wieder aus. Auch für die Hypothek verlangen Sie einen (etwas höheren) Zins. Mit der Zinsdifferenz werden der administrative Aufwand, das Kreditausfallrisiko und die Marge der Bank finanziert. sein. In der Praxis kann es sein, dass Hypothekargeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. bei der Berechnung der maximalen Hypothek bis zu 20 Prozent auseinander liegen. Dies hängt damit zusammen, dass sie die Tragbarkeit unterschiedlich berechnen. Wichtig: Ans Limit sollte nur gehen, wer sich die Immobilie langfristig auch wirklich leisten kann. Die zu wählende Höhe der Hypothek hängt aber auch von der individuellen Steuersituation ab und wie der Immobilienbesitzer Geld anlegt, das nicht in der Immobilie investiert ist. Auch die Wahl des Hypothekarmodells Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. kann die Höhe beeinflussen. Wer beispielsweise eine lange Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. abschliesst, kann die künftige Sparquote planen und beim Verfall amortisieren. Das gibt Sicherheit. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob man Gelder aus der Säule 3a Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. oder der Pensionskasse Der Grossteil der Beiträge an die Pensionskasse wird nicht zur Absicherung der Risiken Tod und Invalidität benötigt, sondern langfristig angelegt. Das so entstehende Sparkapital kann zum Pensionierungszeitpunkt, beziehungsweise ab einem gewissen Alter, als (Teil-) Kapital oder Rente bezogen werden. beziehen oder verpfänden soll (WEF-Bezug). Die Höhe der Hypothek hängt somit von vielen Faktoren ab, die sich je nach Bedürfnis des Immobilienbesitzers in der Gewichtung stark unterscheiden. Zu den einzelnen Themen gibt es hier mehr Informationen:

Amortisation

Die Höhe der Amortisationen Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. hängt auch von der Höhe der Hypothek ab. In aller Regel muss die 2. Hypothek Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. innert fünfzehn Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung Ausstieg aus dem Erwerbsleben. Das ordentliche Pensionierungsalter beträgt bei Frauen 64 Jahre, bei Männern 65 Jahre. Bei der Pensionierung ändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation: Das Berufseinkommen (Lohn) wird durch die AHV- und Pensionskassenrente (oder Kapitalauszahlung) ersetzt und andere Vorsorgegelder (z.B. Säule 3a) müssen in das übrige Vermögen integriert werden. Eine Pensionierung vor- oder nach dem ordentlichen Pensionierungsalter ist in der Schweiz dank des flexiblen Rentenalters möglich. zurück bezahlt werden. Nicht alle Banken gehen aber identisch vor. Wie hoch Amortisationen ausfallen müssen, hängt stark vom geschätzten Immobilienwert des Kreditgebers ab. In der Praxis kann es sein, dass Bank-Wertschätzungen von Immobilien bis zu zwanzig Prozent auseinander liegen. Es liegt auf der Hand, dass in einem solchen Fall unterschiedliche Amortisationen gefordert werden. Hohe Amortisationen sind aber nicht immer negativ. Je nach Ausgangslage ist es wichtig, die Hypothek innert einer gewissen Frist bis zu einem gewünschten Betrag zurück zu zahlen. Auch die Art und Weise, wie Amortisationen getätigt werden, ist wichtig. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Höhe des Zinssatzes

Bei Standardfinanzierungen (tiefe Belehnung, Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. tiefe Gesamtwohnkosten im Vergleich zum Einkommen und einer Standardimmobilie) ist meist der Zinssatz Der Zinssatz einer Hypothek gibt an, wie viel für das ausgeliehene Kapital vom Hypothekarnehmer bezahlt werden muss. Der Zinssatz ist verhandelbar, auch wenn die meisten Institute sogenannte „offizielle“ Zinsen öffentlich publizieren. Gut zu wissen ist, dass sich je nach Berechnungsmethode (Zinsusanz, Zahlungsintervall) die einzelnen Zinssätze von Hypothekaranbietern nur mit gewissem Aufwand vergleichen lassen. entscheidend. Eine Finanzierung ist bei den allermeisten Anbietern möglich. Vielfach kommen auch Versicherungen, Pensionskassen und andere institutionelle Anleger für die Finanzierung infrage. Je nach Standort der Immobilie und Finanzierungstruktur variieren die Zinssätze von Anbieter zu Anbieter sehr stark. Bei knappen Finanzierungen oder speziellen Finanzierungswünschen ist der Zinssatz aber oft nicht das wichtigste Kriterium. Spezielle Finanzierungen können beispielsweise entstehen, wenn eine Liegenschaft in den nächsten Jahren umgebaut oder vergrössert werden soll. Der alleinige Fokus auf die Höhe des Zinssatzes macht vor allem dann Sinn, wenn es sich um eine Verlängerung von Hypotheken Hypotheken mit einem Verfalldatum (z.B. Festhypotheken) müssen nach Verfall erneuert werden. Wird vom Kreditnehmer nichts unternommen, wird bei die fällige Hypothek meist in eine variable Hypothek gewandelt. Es kann sinnvoll sein, bereits einige Monate oder sogar Jahre vor dem Verfall die neue Hypothek zu organisieren (allenfalls mit einer Forwardhypothek). Variable Hypotheken und Libor-Hypotheken müssen in aller Regel nicht verlängert werden – sie laufen unbegrenzt. handelt oder die Finanzierung wenig komplex ist. Mehr Informationen finden Sie hier:

Flexibilität

Lebenssituationen können sich ändern. Die Flexibilität einer Hypothek ist daher ein wichtiges Kriterium bei der Wahl der optimalen Hypothek. Lange Festhypotheken Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. geben einerseits Sicherheit, andererseits ist ein frühzeitiger Ausstieg oft sehr teuer. Die Wichtigkeit der Flexibilität nach dem Abschluss der Hypothek wird vielfach unterschätzt. Eine Scheidung, ein Todesfall oder ein Stellenwechsel können die gesamte Planung auf den Kopf stellen. Viele Ereignisse, welche Flexibilität fordern, sind nicht planbar und kommen oft unerwartet. Flexibilität ist auch wichtig wenn es darum geht, den tiefsten Zinssatz zu finden. Vielfach bindet man sich unnötig an einen Anbieter und muss die Verlängerung einer Hypothek zu einem zu hohen Zinssatz akzeptieren.

Vertragliche Verpflichtungen

Der Hypothekarvertrag beschreibt die rechtlichen Verpflichtungen der beiden Vertragspartner (Hypothekargeber und Hypothekarnehmer). Bereits vor der Zinsverhandlung sollte vom Kreditgeber ein Mustervertrag verlangt werden. Wer den Vertrag Im Hypothekarvertrag werden alle im Zusammenhang mit der Hypothek wichtigen Punkte (Zinssatz, Zinsusanz, Auszahlungszeitpunkt, Fälligkeiten, Sicherheiten etc.) vereinbart. Der Hypothekarvertrag regelt zusammen mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen das Verhältnis zwischen Hypothekarnehmer und Hypothekargeber. das erste Mal sieht, wenn der Zinssatz und andere Faktoren bereits fixiert sind, kann kaum verhandeln. Je nach Anbieter sehen die Verträge unterschiedlich aus. Wichtige Punkte sind beispielsweise die Verbriefungsmöglichkeit der Hypothek (Verbriefungsklausel) oder das sogenannte Verrechnungsrecht. Um gute Zinsen zu erhalten, verlangen Banken nicht selten, dass weitere Vermögenswerte (beispielsweise ein Wertschriftendepot oder die Säule 3a) zur Bank gebracht werden. Solche Klauseln sollten jedoch genau überprüft werden. Bei Unsicherheiten kann es sich lohnen, einen neutralen Spezialisten beizuziehen.

Komplexität der Finanzierung

Bei einfachen Finanzierungen kann eine online-Hypothek Online bedeutet bei Hypotheken, dass die Abwicklung – sprich der Abschluss der Hypothek – grösstenteils online erfolgt. Hypothekarnehmer müssen alle Angaben zur Immobilie (Standort, Alter, Grösse etc.) und zu sich (Einkommen, Vermögen etc.) selber im Internet erfassen. Meist ist es nicht möglich, bei der Bank oder der Versicherung persönlich vorbeizugehen. Nach Eingabe der Daten im Internet erfolgt entweder direkt oder nach Prüfung der Eingaben der Kreditentscheid. Meist erfährt der Kreditsuchende auch gleich, zu welchen Konditionen er die Hypothek erhält. abgeschlossen werden. Wichtig zu wissen ist aber, dass herkömmliche Hypotheken nicht selten günstiger sind als online-Hypotheken. Entscheidend ist aber in jedem Fall, dass der Kreditnehmer gut verhandelt. Die Zinsen bei Hypotheken können individuell verhandelt werden. Je sicherer das ausgeliehene Kapital in den Augen der Bank (Kreditrating des Hypothekarnehmers), desto günstiger sollte auch der Zinssatz sein. Gut verhandelbar sind die Zinsen insbesondere bei transparenten Hypothekarmodellen wie beispielsweise Libor- oder Festhypotheken. Wer die Zinsen verhandelt spart viel Geld, muss aber oft auch viel Zeit für den Vergleich verschiedener Anbieter investieren. Standardfinanzierungen sind auch bei herkömmlichen Banken besonders beliebt und sie sind bereit, beim Zins weit entgegen zu kommen. Nachteilig bei online-Hypotheken ist, dass kaum Beratung erfolgt. Bei komplexen Finanzierungen (beispielsweise zusammen mit einem Baukredit) ist es wichtig, dass der Finanzierungspartner unkompliziert vorgeht und ein gewisses Vertrauensverhältnis vorhanden ist. Dies macht die gesamte Abwicklung deutlich unkomplizierter. Die Wahl der Hypothek hängt somit auch mit der Komplexität der Finanzierung zusammen. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Abstimmung auf andere Hypotheken / Konsolidierung von Hypotheken

Wer mehrere Hypotheken oder mehrere Immobilien besitzt, muss die Finanzierungen aufeinander abstimmen. Ähnlich wie ein Wertschriftendepot müssen auch die Schulden auf die individuelle Situation, beispielsweise auf die Steuern, abgestimmt werden. Auch die Laufzeiten und die Höhen der Hypotheken müssen koordiniert werden. Bei mehreren Hypotheken kann die optimale Finanzierung daher nur gefunden werden, wenn die gesamte Situation des Kreditnehmers analysiert wird. Mehr dazu erfahren Sie auch hier:

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