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Amortisation Hypothek

Banken gewähren Hypotheken Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. ohne Amortisationszwang bis maximal rund zwei Drittel des Verkehrswertes Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. der Liegenschaft. Eine Liegenschaft mit einem Wert von 1 Million Franken kann also bis rund 650'000 Franken in Form einer ersten Hypothek Die erste Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft nicht übersteigt (Belehnung bis 65%). Bei der ersten Hypothek ist das Risiko für die Bank tiefer, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der ersten Hypothek der Zinssatz tiefer ist als bei der zweiten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. finanziert werden. Bei einer Verschuldung von gesamthaft beispielsweise 800'000 Franken fallen circa 150'000 Franken in die zweite Hypothek. Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. Die zweite Hypothek muss je nach Bank und Ausgangslage während rund 15 Jahren oder bis zur Pensionierung Ausstieg aus dem Erwerbsleben. Das ordentliche Pensionierungsalter beträgt bei Frauen 64 Jahre, bei Männern 65 Jahre. Bei der Pensionierung ändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation: Das Berufseinkommen (Lohn) wird durch die AHV- und Pensionskassenrente (oder Kapitalauszahlung) ersetzt und andere Vorsorgegelder (z.B. Säule 3a) müssen in das übrige Vermögen integriert werden. Eine Pensionierung vor- oder nach dem ordentlichen Pensionierungsalter ist in der Schweiz dank des flexiblen Rentenalters möglich. laufend amortisiert Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. werden. Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen. Bei vermögenden Immobilienbesitzern mit Zusatzsicherheiten sind auch höhere Belehnungen ohne Amortisation möglich. Ein wichtiger Faktor bei der Frage amortisieren oder nicht ist das Anlageverhalten (wie wird das Geld investiert, wenn es nicht zur Amortisation der Hypothek verwendet wird?).

 


Amortisation Hypothek
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Niklaus Gempp
VermögensPartner AG
 

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Grafik: Ertrag auf Guthaben versus Kosten der Hypothek


Kosten von SchuldenErtrag auf Guthaben5.0%-1.25%(Steuerein-sparung)3.75%Hürde für GewinnSparkontoObligationenWertschriftenHypothekarzinsen(nach Steuern)Hypothekarzinsen(vor Steuern)1.5%2.5%4.5%Anmerkung: Darstellung illustrativ, langfristige Zinsen / Betrachtung©VermögensPartner AG

Verschiedene Faktoren berücksichtigen

In vielen Gesprächen mit Bankberatern wird darüber diskutiert, ob eine Hypothek freiwillig amortisiert werden soll oder nicht. Viele Bankberater argumentieren, dass die hohe Hypothek hilft, die Steuern zu reduzieren und dass sie daher nicht amortisiert werden sollte. Oder ein anderes Argument lautet oft: „Die Hypothekarzinsen sollten mindestens so hoch sein wie der Eigenmietwert, Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. sonst zahlt man drauf“. Solche Aussagen sind wenig hilfreich und viel zu pauschal - aber oft nicht ganz uneigennützig: Bei einer Amortisation von Hypotheken verliert die Bank zwei Geschäfte auf einen Schlag. Einerseits reduziert sich die Hypothek, andererseits wird das Geld zur Rückzahlung der Hypothek von einem Sparkonto oder einem Wertschriftendepot abgezogen.

Besser ist es, bei der Frage „amortisieren oder nicht“ systematisch vorzugehen. Grundsätzlich sollten mindestens die untenstehenden vier Faktoren analysiert werden, um herauszufinden, ob eine Reduktion der Hypothek sinnvoll ist oder nicht:


Höhe des Hypothekarzinssatzes: Ein hoher Zinssatz spricht eher für eine Amortisation, da dieser die Finanzierungskosten beeinflusst. Die aktuellen Zinsen finden Sie hier:

aktuelle Hypothekarzinsen


Grenzsteuersatz: Ein hoher Grenzsteuersatz spricht eher gegen eine Amortisation. Dies weil der Steuereffekt durch den Abzug der Schuldzinsen umso grösser wird, je höher der Grenzsteuersatz ist. Mehr Informationen zum Thema Grenzsteuersatz finden Sie hier:

Grenzsteuersatz


Erwartete Rendite auf investiertem Kapital: Wird eine Hypothek nicht amortisiert, steht automatisch mehr Kapital im „restlichen Vermögen“ zur Verfügung. Wird dieses Geld gewinnbringend investiert, zum Beispiel in Wertschriften oder private Projekte, dann kann eine höhere Hypothek eher sinnvoll sein (je nach Ausgangslage investiert man dann aber auf Kredit). Eine hohe Hypothek bedeutet jedoch immer auch höhere Risiken in Bezug auf das Gesamtvermögen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie hier:

Geldanlage oder Hypothek


Benötigte Liquidität: Ob eine Hypothek amortisiert werden soll, hängt auch von der künftig benötigten Liquidität zur Bestreitung der Lebenshaltungskosten ab. Bei vielen Banken ist ab einem gewissen Alter eine Aufstockung der Hypothek nicht mehr möglich und im schlimmsten Fall drohen trotz hohem Vermögen Liquiditätsprobleme, weil zu viel Kapital in der Liegenschaft gebunden ist. Eine detaillierte Finanzplanung hilft, die benötigte Liquidität besser abzuschätzen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf unserer Website 123-Pensionierung.ch:

Pensionierungsplanung


Eine Amortisation der Hypothek reduziert im Normalfall das Risiko (über das gesamte Vermögen betrachtet) während eine hohe Hypothek eher höhere Risiken bedeutet. Diese Betrachtung gilt bei normalen Wirtschaftsverhältnissen und kann sich auch ändern (beispielsweise bei hoher Inflation oder anderen Ereignissen).

Hypotheken können direkt oder indirekt amortisiert werden. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Vergleich direkte / indirekte Amortisation

Mehr zum Thema Hypothekarhöhe finden Sie unter folgendem Link:

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