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Direkte oder indirekte Amortisation der Hypothek

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, eine Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. zu amortisieren. Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. Die direkte Bei direkter Amortisation wird, entweder laufend in regelmässigen Abständen oder einmalig, ein Teil der Hypothekarschuld zurück bezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung, wodurch sich die direkten Zinskosten verringern. In der Steuererklärung kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug getätigt werden. Das Gegenteil der direkten Amortisation ist die indirekte Amortisation. und die indirekte Amortisation. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Die Bank verlangt keine direkte Schuldentilgung, es muss aber auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital (oder eine Lebensversicherung) ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das verpfändete Kapital ausbezahlt und muss dann in der Regel zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei indirekten Amortisationen um laufende, im Hypothekarvertrag vereinbarte Amortisationszahlungen. Das Gegenteil der indirekten Amortisation ist die direkte Amortisation.

 
Lieber kurz und bündig?Merkblatt Amortisation Hypothek

Direkte Amortisation der Hypothek

Bei direkter Amortisation wird, entweder laufend in regelmässigen Abständen oder einmalig, ein Teil der Hypothekarschuld direkt zurück bezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung, wodurch sich die direkten Zinskosten verringern. In der Steuererklärung kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug getätigt werden.

Grafik: Direkte Amortisation der Hypothek


Höhe der HypothekZeit / JahreOrdentliche jährliche (im Voraus vereinbarte) AmortisationHypothekarhöhe (nach Amortisation)Ausserordentliche Amortisation (z.B. bei Erneuerung der Hypothek)

Wann sind direkte Amortisationen möglich?

Die zweite Hypothek Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. (in der Regel der Betrag, der rund 60 bis 65 Prozent des Verkehrswertes Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. der Liegenschaft übersteigt), muss bei den meisten Banken während 15 Jahren oder bis zur Pensionierung Ausstieg aus dem Erwerbsleben. Das ordentliche Pensionierungsalter beträgt bei Frauen 64 Jahre, bei Männern 65 Jahre. Bei der Pensionierung ändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation: Das Berufseinkommen (Lohn) wird durch die AHV- und Pensionskassenrente (oder Kapitalauszahlung) ersetzt und andere Vorsorgegelder (z.B. Säule 3a) müssen in das übrige Vermögen integriert werden. Eine Pensionierung vor- oder nach dem ordentlichen Pensionierungsalter ist in der Schweiz dank des flexiblen Rentenalters möglich. amortisiert werden. Dies wird bereits beim Vertragsabschluss vereinbart. Diese Pflichtamortisationen erfolgen in aller Regel jährlich. Ausserordentliche, beziehungsweise einmalige Amortisationen, sind bei variablen Eine variable Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern. Die Bank kann den Zinssatz bei der variablen Hypothek frei anpassen. Teilweise werden bestehende Hypothekarkunden schlechter gestellt als neue Hypothekarkunden (Banken geben Zinsreduktionen für Neuhypotheken schneller an die Kunden weiter als bei bestehenden Kunden). Dies zeigt, wie „frei“ die Zinsen von den Banken bei variablen Hypotheken ausgestaltet werden können. und Libor-Hypotheken Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. bei vielen Instituten unter Einhaltung gewisser Fristen laufend möglich. Informationen darüber, welche Fristen bestehen, gibt der Hypothekarvertrag. Im Hypothekarvertrag werden alle im Zusammenhang mit der Hypothek wichtigen Punkte (Zinssatz, Zinsusanz, Auszahlungszeitpunkt, Fälligkeiten, Sicherheiten etc.) vereinbart. Der Hypothekarvertrag regelt zusammen mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen das Verhältnis zwischen Hypothekarnehmer und Hypothekargeber. Festhypotheken Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. können, falls nicht bereits beim Vertragsabschluss vereinbart, nicht oder nur unter Zusatzkosten (je nach Zinssituation) während der Laufzeit zurück bezahlt werden. Wer eine Festhypothek abschliesst, muss seine künftigen Zahlungsströme daher gut planen.

Prioritätenliste erstellen und planen

Bei einmaligen direkten Amortisationen ist eine langfristige Planung wichtig. Viele Eigenheimbesitzer, gerade ältere, zahlen immer mehr ihrer Schulden zurück. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn ganz sicher genügend Liquidität zur Bestreitung des künftigen Lebensunterhalts zur Verfügung steht. Nicht selten wird jedoch zu schnell amortisiert und bei unvorhergesehenen Ereignissen, beispielsweise bei einer Arbeitslosigkeit oder Zwangspensionierung, Die Zwangspensionierung ist eine Form der Frühpensionierung, welche vom Mitarbeiter / Angestellten nicht freiwillig eingeleitet wird. Bei Zwangspensionierungen unterstützen Arbeitgeber die angehenden Frührentner vielfach, es gibt jedoch auch Härtefälle. Dann muss die Einkommenslücke bis zur ordentlichen Pensionierung aus eigener Kraft finanziert werden. steht dann zu wenig Geld zur Verfügung. Nicht immer ist es möglich und sinnvoll, eine Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. wegen eines vorübergehenden Liquiditätsengpasses nach einer Amortisation wieder zu erhöhen. Wer amortisiert, sollte seine Vermögenswerte nach Liquidierbarkeit und Prioritäten sortieren und erst dann entscheiden, wann und wie viel Kapital zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden soll.
Ob, und in welchem Umfang amortisiert werden soll, hängt auch mit dem Anlageverhalten bei Wertschriften des Liegenschaftsbesitzers zusammen. Mehr dazu erfahren Sie hier:

Geld anlegen oder Hypothek amortisieren?


Indirekte Amortisation der Hypothek

Bei indirekter Amortisation Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Die Bank verlangt keine direkte Schuldentilgung, es muss aber auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital (oder eine Lebensversicherung) ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das verpfändete Kapital ausbezahlt und muss dann in der Regel zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei indirekten Amortisationen um laufende, im Hypothekarvertrag vereinbarte Amortisationszahlungen. Das Gegenteil der indirekten Amortisation ist die direkte Amortisation. bleibt die Höhe der Hypothek Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. unverändert. Die Bank verlangt keine direkte Schuldentilgung, es muss aber auf ein Konto oder Depot einbezahlt werden oder die Bank verlangt den Abschluss einer gemischten Lebensversicherung. Das so angesparte Kapital ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. In aller Regel spätestens zum Pensionierungszeitpunkt Ausstieg aus dem Erwerbsleben. Das ordentliche Pensionierungsalter beträgt bei Frauen 64 Jahre, bei Männern 65 Jahre. Bei der Pensionierung ändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation: Das Berufseinkommen (Lohn) wird durch die AHV- und Pensionskassenrente (oder Kapitalauszahlung) ersetzt und andere Vorsorgegelder (z.B. Säule 3a) müssen in das übrige Vermögen integriert werden. Eine Pensionierung vor- oder nach dem ordentlichen Pensionierungsalter ist in der Schweiz dank des flexiblen Rentenalters möglich. wird das Kapital ausbezahlt beziehungsweise fällig und muss dann zur Rückzahlung der Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. verwendet werden. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei indirekten Amortisationen um laufende, im Hypothekarvertrag Im Hypothekarvertrag werden alle im Zusammenhang mit der Hypothek wichtigen Punkte (Zinssatz, Zinsusanz, Auszahlungszeitpunkt, Fälligkeiten, Sicherheiten etc.) vereinbart. Der Hypothekarvertrag regelt zusammen mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen das Verhältnis zwischen Hypothekarnehmer und Hypothekargeber. vereinbarte indirekte Amortisationszahlungen.

Grafik: Indirekte Amortisation der Hypothek


1. Hypothek2. HypothekEinmaligeAmortisationZeit / Jahre15101520600'700'800'Amortisation zum vorbereinbarten Zeitpunkt mit dem SparkapitalSparkapital (Betrag indirekte Amortisation, Zwangssparen)Höhe der Hypothek (hier 2. Hypothek, 200'000 Franken)©VermögensPartner AG

Wann macht die indirekte Amortisation keinen Sinn?

Wer aus steuerlichen Gründen so oder so in die Säule 3a Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. einzahlt (das heisst wer es sich leisten kann auch bei direkter Amortisation die Säule 3a zu äufnen) hat bei einer indirekten Amortisation bei den Steuern nur den Abzugsvorteil der etwas höheren Schuldzinsen. In diesem Fall lohnt sich eine indirekte Amortisation kaum und Immobilienbesitzer sollten eher direkt amortisieren. Die Frage direkte oder indirekte Amortisation hängt jedoch auch mit dem Anlageverhalten des Liegenschaftsbesitzers zusammen und kann nur bei umfassender Betrachtung abschliessend beurteilt werden.

Indirekte Amortisation und Wohneigentumsförderung

Vorbezüge Beim Immobilienkauf (selbstbewohnte Immobilie) können auch Gelder aus der Säule 3a oder der Pensionskasse (zweite Säule) als Eigenmittel herangezogen werden. Durch die Wohneigentumsförderung (WEF) können Gelder vorbezogen oder verpfändet werden. Das Gesetz schreibt genau vor, in welchen Fällen ein WEF-Bezug in welcher Höhe erlaubt ist. von Altersguthaben im Rahmen der Wohneigentumsförderung Die Wohneigentumsförderung ist eine staatspolitische Massnahme und hat zum Ziel, dass sich mehr Leute ein Eigenheim leisten können. Bei der Wohneigentumsförderung geht man davon aus, dass selbstgenutztes Wohneigentum als adäquates Mittel zur Vorsorge geeignet ist. Während bei jüngeren Leuten die Wohneigentumsförderung hauptsächlich als „Starthilfe“ zur Finanzierung von Wohneigentum gebraucht wird, kann sie unter gewissen Voraussetzungen bei angehenden Rentnern als Steueroptimierungsinstrument eingesetzt werden. können nicht nur beim Kauf der eigenen vier Wände getätigt werden, sondern auch zur Rückzahlung von Hypotheken. Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. Bei einer indirekten Amortisation können alle fünf Jahre Gelder vorbezogen werden. Dieses Kapital kann dann genutzt werden, um die Hypothek direkt zu amortisieren. Man amortisiert also zuerst indirekt, um mit dem angesparten Kapital anschliessend regelmässig direkte Amortisationen zu tätigen. So können je nach Ausgangslage des Immobilienbesitzers die Kapitalauszahlungssteuern Bei der Auszahlung von Vorsorgekapital aus der 2. oder der Säule 3a muss eine sogenannte Kapitalauszahlungssteuer bezahlt werden. Diese berechnet sich unabhängig vom restlichen steuerbaren Einkommen und Vermögen und wird in der Regel am Wohnort des Begünstigten zum Auszahlungszeitpunkt fällig. Die Steuer ist ebenfalls progressiv. Auszahlungen im gleichen Steuerjahr (in den meisten Kantonen auch von Ehepartnern) werden zusammengezählt. in der Säule 3a oder der Pensionskasse Eine öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche juristische Person, die der Altersvorsorge und Risikoabsicherung dient. Eine Pensionskasse finanziert sich durch Beiträge von Arbeitgebern und Arbeitnehmern, sowie durch Anlageerträge. Zum Pensionierungszeitpunkt kann sich der Arbeitnehmer normalerweise entscheiden, ob er eine lebenslängliche Rente oder eine einmalige Kapitalauszahlung erhalten möchte. Die Pensionskasse ist die zweite Säule des Schweizer Vorsorgesystems. optimiert werden. Mehr Informationen zu diesem Thema erfahren Sie hier:

Wohneigentumsförderung

Indirekte Amortisation mit einer Lebensversicherung

Einige Berater schlagen vor, indirekt via gemischte Lebensversicherung Bei einer gemischten Lebensversicherung wird Sparen und Versichern kombiniert. Gemischte Versicherungspolicen sind unflexibel und sehr teuer. Es ist sinnvoller, Sparen und Versichern zu trennen. Risiken (z.B. Invalidität, Todesfall etc.) absichern sollte man bei einer Versicherung, Sparen bei einer Bank. Das spart Kosten und bei Unzufriedenheit kann der Anbieter jederzeit gewechselt werden. zu amortisieren. Dies ist in unseren Augen nicht sinnvoll, weil die Flexibilität tief ist und die Gebühren / Kosten hoch sind. Die Lebensversicherung wird mit hoher Wahrscheinlichkeit eine tiefere Rendite abwerfen, als für die Hypothek Zins bezahlt werden muss. Ein Verlustgeschäft ist fast schon vorprogrammiert. Wem dies empfohlen wird, sollte sich über die Interessenlage des Beraters Gedanken machen: Für den Berater ist die Empfehlung im Gegensatz zum Kunden nämlich sehr interessant: Er verdient an der hohen Hypothek und gleichzeitig erhält er eine (hohe) Provision für den Abschluss der Lebensversicherung. Mehr Informationen zum Thema Lebensversicherungen erhalten Sie auf unserer Website 123-Pensionierung.ch:

Lebensversicherung abschliessen

Vergleich: Direkt oder indirekt amortisieren


- Hypothekarschuld nimmt ab- Zinsbelastung sinkt stetig- Liegenschaft als sichere Anlage- möglichkeit- Psychologischer Vorteil, weil die Schulden laufend abnehmen- Hypothekarzinsen sind vom steuerbaren Einkommen vollständig abziehbar- Personen, die sich sonst keine Säule 3a leisten könnten, profitieren vom Steuervorteil (Abzugsmöglichkeit)- Wegen Zusatzsicherheiten (Vorsorge- kapital) trotz hoher Hypothek in der Regel gute Zinskonditionen- Laufend abnehmende Schuldzinsen in der Steuererklärung- Steuerlast steigt im Laufe der Zeit an- In die Säule 3a kann nur einzahlen, wer es sich zusätzlich zur Amortisation der Hypothek leisten kann- Hypothekarschuld bleibt immer gleich gross- Zinsbelastung bleibt immer gleich hoch- Je nach Anlage im Vorsorgegefäss kann es zu Kursschwankungen kommen©VermögensPartner

Amortisationen können nicht immer stattfinden. Wann eine Amortisation getätigt werden kann, hängt von der Fälligkeit der Hypothek und vom Hypothekarmodell ab. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Faktoren bei der Amortisation einer Hypothek
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