Hypotheken optimieren bei einem Immobilienportfolio

Wer ein Immobilienportfolio besitzt, sei es eine Privatperson oder ein institutioneller Investor, sollte die Hypothekarstrategie Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. auf alle Immobilien abstimmen. Ähnlich wie bei einem Obligationenportfolio sind verschiedene Hypotheken Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. untereinander zu koordinieren. Auch die Höhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. der einzelnen Hypotheken ist dabei zentral. Einerseits geht es bei der Definition und Überwachung der Hypothekarstrategie darum, mögliche Risiken zu erkennen und die Restlaufzeiten zu überwachen. Diversifikation Bei Hypotheken geht es bei der Diversifikation meist darum, Zinsrisiken zu streuen. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem Anlagegeschäft und steht für die breite Streuung von Anlagen, um das Risiko von Verlusten zu streuen. Diversifikation ist teuer und nur einzelne Anlageprodukte eignen sich zur effizienten Diversifikation von Risiken. Der Anleger muss berücksichtigen, dass er das sogenannte systematische Risiko (Marktrisiko) von Wertschriften nicht reduzieren kann. von Risiken ist ein wichtiges Thema. Die Laufzeitensteuerung ist ein interessantes Instrument zur effizienten Risikooptimierung.

Steuerungsmöglichkeiten bei Hypothekenportfolios

Wer eine einzelne Hypothek abschliesst, hat kaum Steuerungsmöglichkeiten. Beim Abschluss einer beispielsweise zehnjährigen Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. beträgt die Restlaufzeit zehn Jahre. Danach verkürzt sich die Restlaufzeit stetig, was die Risikostruktur der Hypothek laufend verändert. Einerseits zahlt man bei fallenden allgemeinen Zinsen theoretisch zu viel Zins - diese Effekte können berechnet werden - andererseits erhöht sich bei einem allgemein Der Zinssatz eine Hypothek hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau tief, wird auch die Bank einen tiefen Hypothekarzinssatz offerieren können (weil sie auch für z.B. Kontoguthaben und Kassenobligationen weniger Zins bezahlen muss). Das allgemeine Zinsniveau wird durch viele volkswirtschaftliche Faktoren und die Nationalbank bestimmt. steigenden Zinsniveau die Wahrscheinlichkeit, dass künftig (nach einer nötigen Refinanzierung) die Finanzierungskosten ansteigen. Mit umfassenden statistischen Auswertungen können die maximal und minimal erwarteten Finanzierungskosten für beispielsweise die nächsten fünf Jahre hergeleitet werden. Zusammen mit weiteren Investitionsrechnungen können so die künftigen nötigen liquiditätswirksamen Zahlungsströme hergeleitet werden. Ist die erwartete Bandbreite zu gross, kann das Hypothekenportfolio – spätestens bei künftigen Refinanzierungen – angepasst werden.

Verteilung / Aufteilung von Hypotheken

Zusätzlich kann es je nach Ausgangslage sinnvoll sein, Schulden von einer Liegenschaft zu einer anderen zu verschieben. Dies ist dann sinnvoll, wenn dadurch beispielsweise die Verhandlungsposition gegenüber Kreditgebern Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. erhöht werden kann oder wenn geplant wird, eine Liegenschaft später allenfalls zu verkaufen. Bei grossen Immobilienportfolios gibt es weitere Möglichkeiten zur Optimierung.

Theoretischer Wert / Kurs einer Hypothek

In Bezug auf die Bewertung von laufenden Schulden verhalten sich Festhypotheken sehr ähnlich wie Kassenobligationen. Weil auch Hypotheken nicht an der Börse gehandelt werden können, besteht kein offizieller „Börsenkurs“. Trotzdem kann der Wert anhand der Restlaufzeit, des Zinssatzes der Hypothek und des aktuellen allgemeinen Zinsniveaus berechnet werden. Dadurch können Hypothekenportfolios ähnlich wie Obligationenportfolios analysiert und bewirtschaftet werden. Mit folgendem Online-Tool kann der theoretische Wert einer einzelnen Hypothek bewertet werden:

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