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Maximale Hypothek

Im Extremfall können Liegenschaften bis zu 100 Prozent fremdfinanziert werden. Dies ist jedoch nur in absoluten Ausnahmefällen möglich. Nämlich nur dann, wenn neben der Liegenschaft weitere grosse Vermögenswerte vorhanden sind. Und sinnvoll ist eine solche Finanzierung nur, wenn eine hohe Belehnung Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. aus Risiko- Der Begriff Risikofreudigkeit stammt aus der Anlageberatung. Er gibt vor, wie gut jemand mit Wertschwankungen (Verlusten) bei Wertschriften umgehen kann und ob er diese Risiken bewusst eingehen will. Bei der Liegenschaftsfinanzierung ist mit Risikofreudigkeit gemeint, ob jemand bewusst das Risiko von Zinsveränderungen (höheren Wohnkosten) eingehen will oder ob ihm (unabhängig von seiner Einkommens- und Vermögenssituation) die Absicherung der Zinsen wichtiger ist. Bei der Risikofreudigkeit geht es eher um den psychologischen Aspekt und nicht darum, ob sich jemand eine Zinserhöhung finanziell überhaupt leisten kann. und Steuersicht in Bezug auf die Gesamtvermögens- und Einkommenssituation Vorteile bringt. Die regulatorischen Vorgaben seitens der Aufsichtsbehörden haben sich in den letzten Jahren verschärft. Dies ist grundsätzlich zu begrüsse - kann gewisse „mündige“ Hypothekarnehmer Hypothekarnehmer ist diejenige Partei, welche sich Geld ausleiht. Der Hypothekarnehmer zahlt dem Hypothekargeber einen Zins als Entschädigung für die Risiken, welche die Geldausleihe mit sich bringt. aber auch in der individuellen Planung ihrer Finanzen einschränken.

Nötiges Eigenkapital

Bei einem Eigenheim gewähren Banken in der Regel eine Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. bis maximal 80 Prozent des Kaufpreises, beziehungsweise des durch die Bank definierten Verkehrswertes. Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. Viele Banken teilen die Hypothekarschuld in eine sogenannte erste Hypothek Die erste Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft nicht übersteigt (Belehnung bis 65%). Bei der ersten Hypothek ist das Risiko für die Bank tiefer, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der ersten Hypothek der Zinssatz tiefer ist als bei der zweiten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. und eine zweite Hypothek Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. auf. Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt. Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko Ein Teil des Zinssatzes einer Hypothek besteht aus der Risikoprämie. Diese - und damit auch der Zinssatz - ist bei schlechten Schuldnern höher als bei guten. Bei einem sehr geringen Ausallrisiko (tiefe Belehnung und gute Tragbarkeit) sind Kreditgeber bereit, bessere Zinsen zu gewähren. Bei höherem Ausfallrisiko ist der Zinssatz höher, weil auch das Ausfallrisiko höher ist. für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, weshalb bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren.

Mindestens 20 Prozent des Immobilienwertes müssen in der Regel als Eigenkapital Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. zur Verfügung stehen. Als Eigenkapital gelten in erster Linie Kontoguthaben, Kapital aus dem Verkauf von Wertschriften oder bereits gekauftes Bauland. Ebenfalls können Guthaben in der Säule 3a Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. vorbezogen Beim Immobilienkauf (selbstbewohnte Immobilie) können auch Gelder aus der Säule 3a oder der Pensionskasse (zweite Säule) als Eigenmittel herangezogen werden. Durch die Wohneigentumsförderung (WEF) können Gelder vorbezogen oder verpfändet werden. Das Gesetz schreibt genau vor, in welchen Fällen ein WEF-Bezug in welcher Höhe erlaubt ist. oder verpfändet Vorsorgekapital kann im Rahmen der Wohneigentumsförderung direkt bezogen und aus dem Vorsorgekreislauf abgezogen werden. Weiter besteht die Möglichkeit, Vorsorgekapital aus der zweiten Säule und der Säule 3a nicht zu beziehen, sondern als Zusatzsicherheit zu verpfänden. Eine Verpfändung hat zur Folge, dass die Hypothek und die Zinsbelastung höher sind als bei einem Vorbezug. Dafür bleibt die Höhe des Vorsorgekapitals sowie die Alters- und Risikoleistungen unverändert (ausser bei einer allfälligen Pfandverwertung). werden. Auch Pensionskassenguthaben (zweite Säule) können unter Einhaltung gewisser gesetzlicher Rahmenbedingungen als Eigenkapital eingesetzt werden. Mindestens 10% des von der Bank definierten Immobilienwertes müssen in der Regel aus sogenanntem hartem Eigenkapital bestehen. Das heisst, nicht aus Kapital aus der zweiten Säule. Bei vielen Banken können auch sogenannte Eigenleistungen, Eigenleistungen sind wertvermehrende Arbeiten, die ein Liegenschaftsbesitzer an seiner Immobilie selber ausführt. Die Wertvermehrung kann als Eigenkapital angerechnet werden und unterstützt daher die Realisierung eines Liegenschaftsprojekts, wenn die Eigenmittel knapp sind. also der professionelle Arbeitseinsatz des Liegenschaftskäufers, als Eigenkapital geltend gemacht werden. Mehr zu diesen Themen erfahren Sie hier:

WEF-Bezug Säule 3a (Wohneigentumsförderung)WEF-Bezug Pensionskasse (Wohneigentumsförderung)Hypothek - Vorbezug oder Verpfändung?Was gilt als wertvermehrende Eigenleistung?Bedeutung 1. und 2. Hypothek

Nötiges Einkommen

Die Gesamtwohnkosten Anders als bei Mietern setzen sich die Wohnkosten bei Immobilienbesitzern aus verschiedenen Komponenten zusammen. Einerseits fallen die Hypothekarzinsen an, andererseits Unterhalts- und Nebenkosten. Weiter sind aber auch die Kosten für das Kapital, welches in die Liegenschaft als Eigenmittel investiert wurde, zu berücksichtigen (Verzicht auf Rendite). sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Bei Ehepartnern können die Bruttoeinkommen zusammen gezählt werden, wenn langfristig keine Reduktion des Arbeitspensums geplant ist. Bei der Tragbarkeitsrechnung wird nicht mit aktuellen Werten gerechnet, sondern mit dem langfristigen Durchschnitt. Die Wohnkosten setzen sich aus Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten sowie Amortisationszahlungen zusammen.

Beispiel: Kaufpreis 1 Million Franken, Alter Immobilienkäufer: 45 Jahre

Höhe 1. Hypothek Die erste Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft nicht übersteigt (Belehnung bis 65%). Bei der ersten Hypothek ist das Risiko für die Bank tiefer, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der ersten Hypothek der Zinssatz tiefer ist als bei der zweiten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren.
Zins 1. Hypothek
Höhe 2. Hypothek Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren.
Zins 2. Hypothek
Nötige Eigenmittel

650'000 Fr.
4,5% p.a.
150'000 Fr.
5,5% p.a.
200'000 Fr.

 

Wohnkosten

Zinsen 1. Hypothek
Zinsen 2. Hypothek
Amortisation
Unterhaltskosten
Nebenkosten
Total Wohnkosten
 

29'250 Fr.
8'250 Fr.
10'00 Fr.
6'500 Fr.
3'500 Fr.
57'500 Fr.

 

Bei obigem Beispiel ist für den Liegenschaftskauf ein Eigenkapital von 200'000 Franken und ein Einkommen von 172'500 Franken (drei Mal die Wohnkosten) nötig. Weil sich je nach Höhe des Eigenkapitals die Wohnkosten ändern, lässt sich die Finanzierbarkeit einer Liegenschaft am besten in einem online-Rechner individuell berechnen.

Berechnen Sie hier online, wie teuer ein Eigenheim in Ihrer Situation maximal sein kann, ohne dass Sie zu hohe Risiken eingehen:

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