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Hypothekarhöhe

Neben der Wahl des Hypothekarmodells Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. ist die Bestimmung der Hypothekarhöhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. die wichtigste Entscheidung bei der Findung der passenden Hypothekarstrategie. Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. Bei einer Finanzierung mit viel Fremdkapital Bei einer Immobilienfinanzierung ist der gesamte Teil, welcher nicht über Eigenmittel finanziert werden kann, Fremdkapital. Fremdkapital wird bei Immobilienfinanzierungen meist durch Hypotheken zur Verfügung gestellt. Unter Bekannten oder Freunden ist ein Darlehen die gängige Form, um Fremdkapital zur Verfügung zu stellen. stellt sich bei selbstbewohnten Liegenschaften vor allem die Frage, ob Vorsorgegelder allenfalls bezogen oder verpfändet Vorsorgekapital kann im Rahmen der Wohneigentumsförderung direkt bezogen und aus dem Vorsorgekreislauf abgezogen werden. Weiter besteht die Möglichkeit, Vorsorgekapital aus der zweiten Säule und der Säule 3a nicht zu beziehen, sondern als Zusatzsicherheit zu verpfänden. Eine Verpfändung hat zur Folge, dass die Hypothek und die Zinsbelastung höher sind als bei einem Vorbezug. Dafür bleibt die Höhe des Vorsorgekapitals sowie die Alters- und Risikoleistungen unverändert (ausser bei einer allfälligen Pfandverwertung). werden sollen. Flexibilität und Optimierungsmöglichkeiten bei der Hypothekarhöhe bestehen vor allem dann, wenn bei der Finanzierung einer Immobilie nicht zwingend auf das gesamte freie Vermögen des Immobilienkäufers zurück gegriffen werden muss und Planungsspielraum besteht.
 

 


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Höhe der Hypothek - mögliche Einflussfaktoren


Viele Faktorenbestimmen die Höheder HypothekSteuersituationLiquiditätsbedarfEinkommenssituationRisikoaversionVorsorgesituation©VermögensPartner AG

Höhe der Hypothek - Gesamtbetrachtung ist entscheidend

Die richtige Hypothekarhöhe kann nur anhand einer umfassenden Analyse der persönlichen Finanz-, Liquiditäts- und Steuersituation Bei der Wahl der Hypothekarhöhe und des Hypothekarmodells ist die individuelle Steuersituation ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Dies rührt daher, weil Hypothekarzinsen in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Eine hohe Hypothek (bzw. hohe Hypothekarzinsen) reduzieren somit die Steuerlast. Entscheidend bei der Beurteilung der individuellen Situation ist der Grenzsteuersatz auf dem Einkommen. bestimmt werden. Entscheidend ist zudem, ähnlich wie beim Geldanlegen, wie viel Risiko Der Begriff Risikofreudigkeit stammt aus der Anlageberatung. Er gibt vor, wie gut jemand mit Wertschwankungen (Verlusten) bei Wertschriften umgehen kann und ob er diese Risiken bewusst eingehen will. Bei der Liegenschaftsfinanzierung ist mit Risikofreudigkeit gemeint, ob jemand bewusst das Risiko von Zinsveränderungen (höheren Wohnkosten) eingehen will oder ob ihm (unabhängig von seiner Einkommens- und Vermögenssituation) die Absicherung der Zinsen wichtiger ist. Bei der Risikofreudigkeit geht es eher um den psychologischen Aspekt und nicht darum, ob sich jemand eine Zinserhöhung finanziell überhaupt leisten kann. ein Immobilienbesitzer eingehen möchte. Eine hohe Belehnung Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. bedeutet ein höheres Risiko in Bezug auf das Gesamtvermögen als eine tiefe Belehnung. Wer eine Liegenschaft ohne Fremdkapital Bei einer Immobilienfinanzierung ist der gesamte Teil, welcher nicht über Eigenmittel finanziert werden kann, Fremdkapital. Fremdkapital wird bei Immobilienfinanzierungen meist durch Hypotheken zur Verfügung gestellt. Unter Bekannten oder Freunden ist ein Darlehen die gängige Form, um Fremdkapital zur Verfügung zu stellen. finanziert, zahlt keine Hypothekarzinsen. Der Eigenmietwert Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. oder die Mieteinnahmen müssen jedoch als Einkommen versteuert werden. Bei einer Finanzierung ohne Fremdkapital entfallen auf dem in die Liegenschaft investierten Kapital alle Erträge (Zinsen / Dividenden) und Kursgewinne, die das Eigenkapital abwerfen würde, wenn es nicht in der Liegenschaft gebunden, sondern angelegt wäre. Bezüglich Hypothekarhöhe gibt es somit keine Pauschallösung, die bei jeder Ausgangslage angewendet werden könnte. Nicht selten sind Schulden für Liegenschaftsbesitzer aus rein steuerlicher Sicht vorteilhaft - dies hängt in erster Linie auch mit dem Schweizer Steuersystem zusammen.

Bestimmung der optimalen Hypothekarhöhe

Bei der Herleitung der richtigen Hypothekarhöhe ist es entscheidend, strukturiert vorzugehen. Eine Prioritätenliste aller zur Verfügung stehenden Vermögenswerte, welche als Eigenmittel eingesetzt werden könnten, sortiert nach Verfügbarkeit und Renditeerwartung nach Steuern gibt einen guten ersten Überblick. Verschiedene Szenarien-Rechnungen in Bezug auf Finanzierungskosten und Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus helfen ebenfalls die richtige Hypothekarhöhe zu definieren. Danach geht es an die Ausarbeitung einer detaillierten Hypothekarstrategie Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. - die Höhe der Hypothek hängt mit der Wahl des Hypothekarmodells Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. zusammen. Hier erfahren Sie mehr zum Thema:

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