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Hypothekarmodelle

Es gibt nicht „die perfekte Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. “ für jedermann. Viele Faktoren bestimmen, welches Modell Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. oder welche Kombination verschiedener Möglichkeiten die richtige ist. Bei der Beurteilung gilt es den finanziellen Spielraum des Immobilienbesitzers, die Steuersituation, die Risikofreudigkeit Der Begriff Risikofreudigkeit stammt aus der Anlageberatung. Er gibt vor, wie gut jemand mit Wertschwankungen (Verlusten) bei Wertschriften umgehen kann und ob er diese Risiken bewusst eingehen will. Bei der Liegenschaftsfinanzierung ist mit Risikofreudigkeit gemeint, ob jemand bewusst das Risiko von Zinsveränderungen (höheren Wohnkosten) eingehen will oder ob ihm (unabhängig von seiner Einkommens- und Vermögenssituation) die Absicherung der Zinsen wichtiger ist. Bei der Risikofreudigkeit geht es eher um den psychologischen Aspekt und nicht darum, ob sich jemand eine Zinserhöhung finanziell überhaupt leisten kann. sowie die Aussichten am Kapitalmarkt (Zinserwartung) zu berücksichtigen. Trotzdem sollte man sich von den vielen bei Banken angebotenen Hypothekarmodellen nicht verwirren lassen.

 
Lieber kurz und bündig?Merkblatt Hypothekarmodelle
 


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Daria Züger
VermögensPartner AG
 

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Zwei Standardmodelle: Fixer oder variabler Zinssatz

Grundsätzlich gibt es nämlich nur zwei Hypothekarmodelle: Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. Die Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. mit festem Zinssatz und fixer Laufzeit sowie Hypotheken mit variablem Zinssatz Eine variable Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern. Die Bank kann den Zinssatz bei der variablen Hypothek frei anpassen. Teilweise werden bestehende Hypothekarkunden schlechter gestellt als neue Hypothekarkunden (Banken geben Zinsreduktionen für Neuhypotheken schneller an die Kunden weiter als bei bestehenden Kunden). Dies zeigt, wie „frei“ die Zinsen von den Banken bei variablen Hypotheken ausgestaltet werden können. und ohne fixe Laufzeit. Alle gängigen Hypothekarmodelle liegen irgendwo zwischen diesen beiden „Extremvarianten“. Bei der Wahl des Hypothekarmodells besteht immer ein Zielkonflikt zwischen den beiden Kriterien «möglichst tiefer Zins» und «möglichst hohe Planbarkeit der Zinsbelastung». Genau gleich wie beim Geldanlegen hängen Rendite und Risiko zusammen: Bei der Liegenschaftsfinanzierung bedeuten langfristig tiefere erwartete Finanzierungskosten Beim Hypothekarzins handelt es sich um den Zins, der vom Hypothekaranbieter für die Ausleihung des Hypothekarkapitals in Rechnung gestellt wird. Die Hypothekarzinsen werden je nach Anbieter nicht immer nach denselben Richtlinien berechnet. Das erschwert einen transparenten und fairen Zinsvergleich. immer auch geringere Planbarkeit der Hypothekarzinsen. Mehr zu diesem Thema finden Sie hier:

Hypothekarstrategie - Kosten und Risiko bestimmen

Zielkonflikte verschiedener Hypothekarmodelle


Langfristig hohe Finanzierungskosten / hoher ZinsEffizienteHypothekarmodelleHohe Planbarkeit der ZinszahlungenIneffizienteHypothekarmodelleLibor-HypothekKurzlaufendeFesthypothekMittlereFesthypothekLanglaufendeFesthypothek©VermögensPartner AGOffiziell publizierte Hypothekarzinsen von Libor- und FesthypothekenTiefere Zinsen durch Transparenz und Vergleichbarkeit (effizienter Markt)Höhere Zinsen durch Intransparenz (ineffizienter Markt)

„Eigenkreationen“ der Banken

Viele Banken kreieren ihre eigenen Hypothekarmodelle, Grundsätzlich gibt es nur zwei Hypothekarmodelle: Die Festhypothek mit festem Zinssatz und fixer Laufzeit sowie Hypotheken mit variablem Zinssatz und ohne fixe Laufzeit. Immer mehr Banken „konstruieren“ ihre eigenen Hypothekarmodelle und verkaufen diese mit einem ausgeklügelten Marketingkonzept. Oftmals sind die bankeigenen Modelle weniger transparent als Fest- oder Libor-Hypotheken und kaum mit anderen Modellen (von anderen Anbietern) vergleichbar. Dieser Umstand reduziert die Verhandlungsstärke des Kreditsuchenden. welche bezüglich Zinsausgestaltung oft nicht vollständig transparent sind. Diese Modelle sind in der Regel nicht effizient, weil der Kunde sie nicht mit Angeboten der Konkurrenz vergleichen kann. Das schwächt seine Verhandlungsmacht. Wer einen tiefen Zinssatz bei seiner Hypothek will, muss in aller Regel verhandeln. Dazu braucht es Fachwissen und eine gute Verhandlungstaktik. Zudem kann man besser verhandeln, wenn das gewählte Hypothekarmodell in Bezug auf die Zinsausgestaltung absolut transparent ist (z.B. Festhypothek oder Libor-Hypothek). Obwohl die meisten Banken hauseigene Hypothekarmodelle anbieten, sollten Liegenschaftsbesitzer in aller Regel nur transparente und mit der Konkurrenz vergleichbare Hypotheken einsetzen.


Bei der Wahl des Hypothekarmodells ist es immer das Ziel, bei vorgegebenem Risiko Das allgemeine Zinsniveau ändert sich täglich. Die Höhe des allgemeinen Zinsniveaus hängt von vielen Volkswirtschaftlichen Faktoren ab. Das Zinsänderungsrisiko kann man reduzieren oder für eine gewisse Zeit sogar eliminieren, indem eine Festhypothek oder andere Hypotheken mit planbaren Zinsen abgeschlossen werden. Ähnlich wie beim Geldanlegen hängen Risiko (Zinsänderungen) jedoch mit der Rendite (tiefe Zinsen) zusammen. Wer langfristig einen möglichst tiefen Zins will, muss in der Regel mit grösseren Zinsschwankungen rechnen als jemand, der einen langfristigen Vertrag für eine Festhypothek unterschreibt. (Zinsänderungen) einen möglichst tiefen Zins zu bezahlen. Dies ist durch Transparenz und gutes Verhandlungsgeschickt möglich.

Mehr Informationen zu den wichtigsten drei Hypothekarmodellen finden Sie hier:

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