Verhandlungstipps beim Abschluss einer Hypothek

Die Höhe des Zinssatzes Der Zinssatz einer Hypothek gibt an, wie viel für das ausgeliehene Kapital vom Hypothekarnehmer bezahlt werden muss. Der Zinssatz ist verhandelbar, auch wenn die meisten Institute sogenannte „offizielle“ Zinsen öffentlich publizieren. Gut zu wissen ist, dass sich je nach Berechnungsmethode (Zinsusanz, Zahlungsintervall) die einzelnen Zinssätze von Hypothekaranbietern nur mit gewissem Aufwand vergleichen lassen. bei einer Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. wird zu einem grossen Teil durch das allgemeine Zinsniveau Der Zinssatz eine Hypothek hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau tief, wird auch die Bank einen tiefen Hypothekarzinssatz offerieren können (weil sie auch für z.B. Kontoguthaben und Kassenobligationen weniger Zins bezahlen muss). Das allgemeine Zinsniveau wird durch viele volkswirtschaftliche Faktoren und die Nationalbank bestimmt. bestimmt. Zusätzlich wird die Zinsbelastung aber auch durch andere Faktoren beeinträchtigt, welche der Kreditnehmer Im Hypothekargeschäft ist der Immobilienbesitzer, der eine Hypothek aufnimmt, der Kreditnehmer. Kreditnehmer kann eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine juristische Person sein. teilweise aktiv beeinflussen kann. Wer gut verhandelt, spart viel Geld: 0.25 Prozent weniger Zins macht bei 500'000 Franken Hypothek und zehnjähriger Laufzeit 12'500 Franken aus. Prüfen Sie hier, wie viel Geld Sie persönlich durch eine Zinsreduktion sparen können:

Kreditrating und Belehnungshöhe

Eine hohe Belehnung Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. bedeutet ein höheres Risiko für die Bank. Weil sich das Ausfallrisiko Ein Teil des Zinssatzes einer Hypothek besteht aus der Risikoprämie. Diese - und damit auch der Zinssatz - ist bei schlechten Schuldnern höher als bei guten. Bei einem sehr geringen Ausallrisiko (tiefe Belehnung und gute Tragbarkeit) sind Kreditgeber bereit, bessere Zinsen zu gewähren. Bei höherem Ausfallrisiko ist der Zinssatz höher, weil auch das Ausfallrisiko höher ist. erhöht, muss sie mit einer höheren Marge kalkulieren und der Zinssatz steigt. Üblicherweise sprechen Banken eine erste Hypothek Die erste Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft nicht übersteigt (Belehnung bis 65%). Bei der ersten Hypothek ist das Risiko für die Bank tiefer, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der ersten Hypothek der Zinssatz tiefer ist als bei der zweiten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. bis zur Höhe von rund 65 Prozent des Verkehrswertes Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. der Liegenschaft. Im zweiten Rang Die zweite Hypothek ist für die Verschuldung vorgesehen, welche rund 65% (bei allen Banken zwischen 60% und 67%) des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt (Belehnung über 65%). Bei der zweiten Hypothek ist das Risiko für die Bank höher, weil bei einer allfälligen Zwangsversteigerung immer zuerst die erste Hypothek bedient wird. Das ist der Grund, wieso bei der zweiten Hypothek der Zinssatz höher ist als bei der ersten Hypothek. Immer mehr Banken gehen jedoch dazu über, auch bei hoher Belehnung nur noch einen Zinssatz für die gesamte Hypothek (Mischrechnung) zu offerieren. ist eine Belehnung bis 80 Prozent oder höher möglich, wobei der Zinssatz für die zweite Hypothek höher ist. Kreditnehmer sollten dem Kreditgeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. so viele Zusatzsicherheiten (z.B. Säule 3a, Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Freizügigkeitsguthaben etc.) wie möglich bieten und im Gegenzug einen besseren Zinssatz aushandeln. Als Zusatzsicherheit akzeptieren viele Banken auch Eigenleistungen Eigenleistungen sind wertvermehrende Arbeiten, die ein Liegenschaftsbesitzer an seiner Immobilie selber ausführt. Die Wertvermehrung kann als Eigenkapital angerechnet werden und unterstützt daher die Realisierung eines Liegenschaftsprojekts, wenn die Eigenmittel knapp sind. an der Liegenschaft. Renovieren Sie selber eine Liegenschaft und erhöht sich dadurch der Verkehrswert um deutlich mehr als in Franken effektiv für Baumaterial ausgegeben wurde, rechnen viele Institute die persönliche Arbeitsleistung als Eigenmittel Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. hinzu. Ebenfalls gute Chancen auf einen besseren Zins haben Kreditsuchende, wenn die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten) deutlich weniger als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Wer sich und seine Liegenschaft gut verkauft, profitiert oft von günstigeren Zinsen.

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Verhandlungsgeschick

Verhandlungsgeschick ist bei der Suche nach der günstigsten Hypothek zentral. Informieren, vergleichen und verhandeln ist angesagt, wenn es darum geht ein gutes Angebot zu finden. Entscheidend dabei ist, strukturiert vorzugehen. Das bedeutet, dass man sich als Kreditsuchender, mit oder ohne Hilfe eines Beraters, zu allererst für ein konkretes Hypothekarmodell Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. entscheidet. Erst danach sollten Offerten Hypothekarofferten sind in der Praxis oftmals völlig unverbindlich. Steht nicht explizit in der Offerte, dass der Zinssatz während einer gewissen Frist verbindlich ist, handelt es sich bei der Offerte lediglich um einen Richtsatz. Damit Offerten verschiedener Hypothekaranbieter vergleichbar sind, müssen sie verbindlich und von demselben Datum sein. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Zinsusanz und weitere Faktoren identisch sind. Auch die Gebühren müssen bei einem Vergleich berücksichtigt werden. eingeholt werden. Weil das allgemeine Zinsniveau täglich schwankt, sind nur gleichzeitig offerierte Zinsen aussagekräftig. Diese Koordination ist nicht immer ganz einfach. Kommt hinzu, dass viele Banken nicht von Beginn an den besten Zins bieten. Ein endloses und nervenzerreissendes Hin und Her kann verhindert werden, indem die potenziellen Kreditgeber bereits im Voraus darüber informiert werden, dass mehrere Offerten eingeholt werden und dass nur die beste berücksichtigt wird. Ob so aber wirklich der bestmögliche Zins geboten wird, ist nicht garantiert. Es ist empfehlenswert, mindestens fünf Offerten einzuholen. Wir versuchen, Sie mit so viel Transparenz wir möglich zu unterstützen. Folgende Tools helfen Ihnen, die nötigen Informationen zu erhalten und zu Ihrem Vorteil zu nutzen:

Transparenz einfordern

Viele Banken haben in den letzten Jahren neue, oftmals komplexe und nur schwer verständliche Hypotheken kreiert. Das verunmöglicht teilweise einen transparenten Vergleich. Auch Gebühren, die vielfach von Institut zu Institut stark variieren, müssen in den Vergleich mit einbezogen werden. Es ist zu empfehlen, transparente Modelle wie beispielsweise die klassische Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. oder die LIBOR-Hypothek Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. intransparenten Modellen vorzuziehen. Grundsätzlich gilt: Wer Hypothekarmodelle und dadurch die Zinsen nicht miteinander vergleichen kann, zahlt tendenziell zu viel. Wer auf Grund komplizierter Modelle nicht vergleichen kann, gibt den besten Verhandlungstrumpf - nämlich den Zinsvergleich mit der Konkurrenz - aus der Hand bevor die Verhandlung überhaupt begonnen hat. Hier erfahren Sie, welche Hypothekarmodelle transparent sind und welche eher nicht:

Abschlussdatum nicht gleich Verhandlungsdatum

Vielfach ist der Zeitpunkt der Zinsverhandlung nicht identisch mit dem effektiven Abschlussdatum der Hypothek. Die Bank offeriert einen Zinssatz und macht darauf aufmerksam, dass dieser zusammen mit dem Marktzins schwankt (sogenannte indikative Offerte). Ob die Marge der Bank später jedoch wirklich genau gleich hoch bleibt, ist für Liegenschaftsbesitzer oft schwierig abzuschätzen. Leider ist es schon oft vorgekommen, dass Banken bei einer Reduktion des allgemeinen Zinsniveaus den Zins unverändert beliessen (die Marge erhöht sich). Eine Anpassung des Zinssatzes bei Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus wird jedoch in vielen Fällen beim definitiven Zinssatz im Hypothekarvertrag an den Kunden weiter gegeben (die Marge der Bank bleibt gleich hoch). Vergleichen Sie den offerierten Zins mit dem offiziell publizierten Zinssatz der Bank (viele Banken publizieren die Zinssätze für verschiedene Hypotheken täglich im Internet) am Datum der Offertstellung. Am besten lassen Sie sich den Ab- oder Aufschlag zum offiziellen und öffentlich publizierten Zins für Ihre Hypothek bestätigen. So ist sichergestellt, dass die Marge gleich hoch bleibt und Sie können den offerierten Zinssatz mit einem Klick im Internet jederzeit überprüfen. Nicht nur aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, Offerten nur von Banken einzuholen, die ihre Zinsen öffentlich publizieren.

Keine Unterschrift ohne definitiven Zinssatz

Vereinzelt gibt es Hypothekarinstitute, bei denen der Hypothekarvertrag unterschrieben werden muss, bevor der Zinssatz definitiv bekannt ist. Sie verpflichten sich, die Hypothek beim entsprechenden Institut abzuschliessen, obwohl Sie den definitiven Zinssatz nur angenähert kennen. Dies ist intransparent. Verzichten Sie auf entsprechende Anbieter.

Weitere Faktoren, welche die Hypothekarkosten erhöhen

Neben den Zinsen verlangen viele Institute zusätzliche Gebühren für den Abschluss oder für die Ablösung der Hypothek oder für andere nicht umgehbare Zusatzleistungen. Lassen Sie sich vor dem Abschluss der Hypothek immer bestätigen, welche Zusatzkosten anfallen. Es nützt Ihnen nichts, wenn Sie den besten Zins erhalten, dafür bei der nächsten Verlängerung oder bei der Ablösung durch ein neues Institut hohe Wechselgebühren zahlen müssen. Es gibt weitere Faktoren, die Hypotheken verteuern: Wenn Sie die Zinsen beispielsweise monatlich anstatt quartalsweise oder jährlich zahlen müssen, ist dies kurzfristig nur ein geringfügiger Nachteil, langfristig kann er aber einiges kosten.

Auf jeden Fall lohnt es sich, verschiedene Offerten und Vertragsbedingungen sehr genau miteinander zu vergleichen.

In eigener Sache...

HypothekenVersteigerung.ch versucht, so viel Transparenz wie möglich in den Hypothekarmarkt zu bringen. Durch die langjährige Erfahrung und detaillierte Marktkenntnisse können wir Sie optimal bei der Suche des besten Zinssatzes unterstützen. Zur effizienten Einholung von Offerten hat die VermögensPartner AG ein online Tool entwickelt, das gleichzeitig von einer Vielzahl von Hypothekargebern Offerten einholt. In einem transparenten Versteigerungsverfahren wird so der günstigste Anbieter gesucht. Mehr dazu finden Sie hier:

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