Hypothek ablösen bei Hausverkauf

Wer von einer Immobilie in eine andere zieht und bereits eine Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. auf der bisherigen Liegenschaft hat, kann bei der Finanzierung Von einer Immobilienfinanzierung spricht man in der Regel, wenn für den Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Eigenkapital eine Hypothek aufgenommen wird. der neuen Immobilie unterschiedlich vorgehen.

Hypothek auf die neue Liegenschaft übernehmen

Vielfach ist es der Wunsch, die bestehende Hypothek auf die neue Liegenschaft zu übernehmen. Das ist insbesondere dann interessant, wenn eine noch lange laufende Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. auf der zu verkaufenden Liegenschaft besteht. Eine Übernahme der Hypothek ist oft möglich, wenn:
 

• Die neue Liegenschaft mindestens gleich viel kostet wie die alte Liegenschaft oder die Belehnung Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. bei der neuen Liegenschaft eher gering ist.
• Der Verkauf der Immobilie zeitlich sehr nahe beim Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der neuen Liegenschaft liegt.
• Sich seit dem Abschluss der Hypothek die finanziellen Umstände der Hypothekarnehmer Hypothekarnehmer ist diejenige Partei, welche sich Geld ausleiht. Der Hypothekarnehmer zahlt dem Hypothekargeber einen Zins als Entschädigung für die Risiken, welche die Geldausleihe mit sich bringt. nicht gross verändert haben.

Die Übernahme der Hypothek auf eine andere Liegenschaft hängt auch noch von anderen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Die Bank muss die Hypothek nicht auf eine neue Liegenschaft übertragen. Tut sie dies, kommt sie dem Hypothekarnehmer kulanterweise entgegen. Viele Banken sind jedoch bereit, die entsprechenden Vertragsänderungen vorzunehmen. Meist fällt eine Gebühr an, welche die Bank für die Ausstellung der neuen Verträge verrechnet. Sind weitere Vermögenswerte - beispielsweise ein Wertschriftendepot - bei derselben Bank vorhanden, sind die Chancen einer Übertragung der Hypothek höher. Banken schauen jeden Fall individuell an.

Bestehende Hypothek mit der Liegenschaft „mitverkaufen“

Nicht selten versuchen Immobilieneigentümer eine bestehende Hypothek zusammen mit der Liegenschaft zu verkaufen. Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, dass die Hypothek (wenn ein Übertrag auf eine neue Liegenschaft nicht gewünscht oder nicht möglich ist) nicht vorzeitig aufgelöst werden muss (Vorfälligkeitsprämie). Wenn eine Festhypothek vor dem Laufzeitende aufgelöst wird, verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie, oft auch als Penalty bezeichnet. Eine frühzeitige Auflösung ist in der Praxis bei fast allen Banken möglich, den entgangenen Gewinn der Bank sowie Gebühren muss der Hypothekarnehmer bezahlen. Der frühzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek ist sehr teuer und ist nur in Notfällen möglich. Je nach Zinssatz der Hypothek, Der Zinssatz einer Hypothek gibt an, wie viel für das ausgeliehene Kapital vom Hypothekarnehmer bezahlt werden muss. Der Zinssatz ist verhandelbar, auch wenn die meisten Institute sogenannte „offizielle“ Zinsen öffentlich publizieren. Gut zu wissen ist, dass sich je nach Berechnungsmethode (Zinsusanz, Zahlungsintervall) die einzelnen Zinssätze von Hypothekaranbietern nur mit gewissem Aufwand vergleichen lassen. aktuellem Zinsniveau und Restlaufzeit der Hypothek kann so viel Geld gespart werden. Eine Bedingung ist jedoch entscheidend: Die Bank muss den Käufer als neuen Kreditnehmer akzeptieren und eine solche Übernahme gestatten. Es ist daher ratsam, frühzeitig mit der Bank alle Details zu besprechen. Eine Übernahme der Hypothek durch einen neuen Käufer macht den Verkaufsprozess um einiges komplizierter und der Kreis der potenziellen Käufer wird kleiner. Daher wird diese Variante nach ersten Abklärungen nicht selten wieder verworfen. Bei einem familieninternen Verkauf der Liegenschaft können Hypotheken aber oftmals mitverkauft werden. Wichtig: Mindestens die Zinsdifferenz bis ans Laufzeitende der noch laufenden Hypothek zu einer vergleichbaren neuen Hypothek (Laufzeit bis zum Verfall der bestehenden Hypothek) sollte durch den Käufer (wenn das Zinsniveau beim Vertragsabschluss höher ist) oder durch den Verkäufer (wenn das Zinsniveau beim Vertragsabschluss tiefer ist) finanziell ausgeglichen werden. Wie viel eine bestehende Hypothek wert ist, erfahren Sie mit folgendem Rechner:

Hypothek vorzeitig auflösen

Die schlechteste Variante ist meist, die Hypothek vorzeitig aufzulösen. In den allermeisten Hypothekarverträgen behalten sich Banken dieses Recht bei einem Immobilienverkauf vor. Je nach Ausgangslage, beispielsweise bei einem Todesfall eines Immobilienbesitzers oder nach einer Scheidung, gibt es teilweise einfach keine andere Möglichkeit. In diesem Fall wird die Bank individuell berechnen, wie hoch die Ausstiegsentschädigung ausfällt. Besonders bei seit dem Abschluss gefallenen Marktzinsen und langen Restlaufzeiten sind die Ausstiegskosten besonders hoch. Die sogenannte Vorfälligkeitsprämie können Sie hier annähern:

Welche Variante für einen Hypothekarnehmer die beste ist, hängt stark von den persönlichen Zielen und den Umständen ab.

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