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Steueroptimierung bei Immobilien

Immobilienbesitzer haben etwas mehr Möglichkeiten als Mieter, ihre Steuern zu optimieren. Trotzdem fragen sich viele Hausbesitzer, wo die grössten Optimierungsmöglichkeiten zu finden sind. Wir zeigen hier ein paar gängige Möglichkeiten, die jedoch je nach Kanton oder Wohngemeinde unterschiedlich zum Tragen kommen.

Staffelung von Unterhalt und Pauschalabzug nutzen

Oft kann bei beim abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalt Die Höhe der Unterhaltskosten variiert je nach Liegenschaft (Alter, Zustand etc.). Erfahrungsgemäss liegen die langfristigen Unterhaltskosten bei etwa 0.35% des Kaufpreises pro Jahr. Unterhaltskosten dürfen steuerlich geltend gemacht werden. zwischen einer Pauschale und den effektiven Abzügen gewählt werden. Wer die effektiven Ausgaben so organisiert, dass entweder der Pauschalabzug oder die „wirklichen“ Ausgaben möglichst effektiv zur Steuerreduktion genutzt werden kann, spart viel Geld. Grössere Investitionen oder Sanierungen sollten über mehrere Jahre verteilt werden. Nicht selten kann dies ohne grossen Aufwand steuerlich organisiert werden. Im Kanton Zürich können Liegenschaftsbesitzer beim richtigen Vorgehen beispielsweise wählen, ob das Rechnungsdatum oder das Zahlungsdatum steuerlich relevant ist. Ein geplantes Vorgehen spart in nur wenigen Jahren schnell 10'000 Franken. Ein konkretes Rechenbeispiel und weitere Informationen finden sie hier:

Steuern bei Liegenschaften: Unterhalt staffeln und Pauschalbzug optimal nutzen

PK-Einkäufe und WEF-Bezüge

Der Bereich der Vorsorge ist neben Immobilien ebenfalls gut geeignet, um Steuern zu optimieren. Es können auch Möglichkeiten in den beiden Bereichen kombiniert werden. So können beispielsweise einige Jahre vor der Pensionierung Pensionskasseneinkäufe Viele Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich bei ihrer Pensionskasse mit einmaligen Einzahlungen einzukaufen. Die mögiche Einkaufssumme ist auf dem Pensionskassenausweis ersichtlich oder kann direkt bei der Pensionskasse angefragt werden. Ziele eines Einkaufs sind in erster Linie die Erhöhung der Altersleistungen und Steueroptimierung. getätigt werden. Bei richtigem Vorgehen lassen sich schnell einige zehntausend Franken oder mehr Steuern einsparen. Vor der Pensionierung können die Einkäufe mit einem WEF-Bezug Die Wohneigentumsförderung ist eine staatspolitische Massnahme und hat zum Ziel, dass sich mehr Leute ein Eigenheim leisten können. Bei der Wohneigentumsförderung geht man davon aus, dass selbstgenutztes Wohneigentum als adäquates Mittel zur Vorsorge geeignet ist. Während bei jüngeren Leuten die Wohneigentumsförderung hauptsächlich als „Starthilfe“ zur Finanzierung von Wohneigentum gebraucht wird, kann sie unter gewissen Voraussetzungen bei angehenden Rentnern als Steueroptimierungsinstrument eingesetzt werden. steueroptimiert (Kapitalauszahlungssteuer) Bei der Auszahlung von Vorsorgekapital aus der 2. oder der Säule 3a muss eine sogenannte Kapitalauszahlungssteuer bezahlt werden. Diese berechnet sich unabhängig vom restlichen steuerbaren Einkommen und Vermögen und wird in der Regel am Wohnort des Begünstigten zum Auszahlungszeitpunkt fällig. Die Steuer ist ebenfalls progressiv. Auszahlungen im gleichen Steuerjahr (in den meisten Kantonen auch von Ehepartnern) werden zusammengezählt. bezogen werden. Die Abstimmung auf die Hypothekarstrategie Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. ist entscheidend. Ein geplantes Vorgehen und die Einhaltung vorgegebener Karenzfristen ist bei solchen "Optimierungsvorhaben" von grosser Bedeutung.

Abzug Hypothekenzinsen optimal nutzen

Die richtige Höhe der Hypothek herauszufinden, ist eine zentrale Frage bei der Definition der Hypothekarstrategie. Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. Steuerliche Fragen sind dabei ebenfalls entscheidend. Hypothekarzinsen können steuerlich in Abzug gebracht werden. Trotzdem gilt: Nicht in jedem Fall sind hohe Schulden auch wirklich sinnvoll. Wichtig ist, die persönliche Steuersituation, den künftigen Liquiditätsbedarf und das persönliche Verhalten beim Geldanlegen genau zu analysieren. Mehr Informationen zu Wahl der richtigen Hypothekarhöhe finden Sie hier:

Höhe Hypothek richtig wählenIst eine Amortisation der Hypothek sinnvoll?Die passende Hypothekarstrategie finden

Art der Amortisation richtig wählen

Hypotheken Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. können oder müssen amortisiert werden. Es gibt dabei verschiedene Varianten. Entweder kann laufend oder einmalig amortisiert werden. Zudem gibt es die direkte Bei direkter Amortisation wird, entweder laufend in regelmässigen Abständen oder einmalig, ein Teil der Hypothekarschuld zurück bezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung, wodurch sich die direkten Zinskosten verringern. In der Steuererklärung kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug getätigt werden. Das Gegenteil der direkten Amortisation ist die indirekte Amortisation. und die indirekte Amortisation. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Die Bank verlangt keine direkte Schuldentilgung, es muss aber auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital (oder eine Lebensversicherung) ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das verpfändete Kapital ausbezahlt und muss dann in der Regel zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei indirekten Amortisationen um laufende, im Hypothekarvertrag vereinbarte Amortisationszahlungen. Das Gegenteil der indirekten Amortisation ist die direkte Amortisation. Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht reduziert. Es wird aber – nach vertraglicher Vereinbarung mit dem Kreditgeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. - in die Säule 3a Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. einbezahlt. Das so angesparte Kapital wird zu Gunsten des Kreditgebers verpfändet. Vorsorgekapital kann im Rahmen der Wohneigentumsförderung direkt bezogen und aus dem Vorsorgekreislauf abgezogen werden. Weiter besteht die Möglichkeit, Vorsorgekapital aus der zweiten Säule und der Säule 3a nicht zu beziehen, sondern als Zusatzsicherheit zu verpfänden. Eine Verpfändung hat zur Folge, dass die Hypothek und die Zinsbelastung höher sind als bei einem Vorbezug. Dafür bleibt die Höhe des Vorsorgekapitals sowie die Alters- und Risikoleistungen unverändert (ausser bei einer allfälligen Pfandverwertung). Die indirekte Amortisation ist vor allem dann sinnvoll, wenn kein weiteres Kapital beziehungsweise keine weitere Sparquote zur Verfügung steht. Wer trotz Amortisationszahlungen (direkte Amortisation) voll in die Säule 3a einzahlen kann, fährt in vielen Fällen mit der direkten Amortisation besser. Ebenfalls sinnvoll kann es sein, auf laufende Amortisationen zu verzichten und nach einer gewissen Zeit einmalig Schulden abzuzahlen. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn versierte Anleger mit einer höheren Anlagerendite nach Steuern rechnen, als die Hypothek netto (ebenfalls nach Steuern) an Zinsen kostet. So könnten erfahrene und risikofähige Anleger beispielsweise langfristig und steueroptimiert in Aktien anlegen (Kapitalgewinne sind steuerfrei) und nach einer gewissen Zeit mit den Gewinnen die Hypothek reduzieren. Auch hier zeigt sich: Es gibt keine Pauschalvariante, die für jedermann die richtige Lösung ist. Entscheidend ist die langfristige Planung und dass die Hypothekarstrategie auf die persönliche Risikofähigkeit und Risikofreudigkeit abgestimmt wird. Mehr Informationen zu diesen Themen finden sie hier:

Direkte Amortisation oder indirekte Amortisation

Steuern: Wertvermehrung und Wertsteigerung bei Immobilien

Sogenannte wertvermehrende Wertvermehrung in Bezug auf die Steuern bei Liegenschaften in der Schweiz liegt dann vor, wenn eine alte Sache nicht nur ersetzt, sondern gleichzeitig bezüglich Komfort oder anderen Kriterien deutlich verbessert. Liegt eine objektive Aufwertung der Liegenschaft vor, liegt meist auch eine – in Bezug auf die Steuern – Wertvermehrung vor. Investitionen sind steuerlich nicht abzugsfähig, werterhaltende jedoch schon. Wer weiss, welche Investitionen als abzugsfähig zu klassifizieren sind, kann entsprechend besser planen. Eines ist jedoch klar: Der Grat zwischen Wertvermehrung und Werterhalt (Unterhalt) ist oftmals schmal. So stellt sich schnell die Frage, was passiert wenn eine billige Küchenabdeckung durch eine Marmorplatte ersetzt wird. Oder ein Laminatbelag durch einen Parkettboden? In solchen und ähnlichen Fällen sind bei den Steuern nur Teilabzüge erlaubt. Klar wertvermehrend sind beispielsweise folgende Ausgaben: Bau einer Garage, eines Wintergartens, Cheminées oder Gartenhauses oder der Ausbau des Dachstockes. Entscheidend ist, alle Belege aufzubewahren und die Investition zu dokumentieren. Es kann hilfreich sein, für die Steuerbehörde Fotos des alten und neuen Zustandes zu machen. Ohne Beweise hat man im Nachhinein erfahrungsgemäss kaum Chancen, sein Recht durchzusetzen. Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es auch hier:

Behandlung von Unterhaltskosten und WertvermehrungUnterhaltskosten bei Immobilien staffeln


Auch bei wertvermehrenden Investitionen, die in der jährlichen Steuererklärung nicht abzugsfähig sind, lohnt es sich, die Belege dafür aufzubewahren. Wird das Haus später einmal verkauft, kann damit die Grundstückgewinnsteuer reduziert werden.

Den Umzug richtig planen

Wer zügelt, kann die Steuertarife verschiedener möglicher Wohnorte vergleichen und abwägen, ob sich ein Umzug in eine steuergünstige Gemeinde lohnt. Nicht zu vergessen ist, dass Wohnraum in steuergünstigen Gemeinden meist auch teurer ist als in Gemeinden mit hohen Steuern. Bei einem Umzug können die Steuern aber auch optimiert werden, indem der Zügeltermin richtig gewählt wird. Erkundigen Sie sich, für welchen Ort Sie die Steuern im Umzugsjahr bezahlen müssen. Vielleicht lohnt sich ein frühzeitiger oder aufgeschobener Zügeltermin, wenn Sie anfangs oder Ende Jahr zügeln möchten. Auch bei der Optimierung anderer Steuern ist es wichtig, den Zügeltermin steuerlich zu „überprüfen“. Dies ist beispielsweise beim Bezug von Vorsorgegeldern entscheidend. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier:

Studie: Steuern bei Kapitalbezügen aus der Vorsorge

 

Es gibt viele weitere Möglichkeiten, die hier nicht im Detail aufgelistet werden können. Unternehmer oder vermögende Privatpersonen haben viele weitere Möglichkeiten, die Steuern langfristig und nachhaltig zu reduzieren. Wichtig zu wissen ist, dass Optimierungsmassnahmen immer im Gesamtkontext betrachtet werden müssen. Nicht selten sind Abzüge oder Optimierungsmöglichkeiten umstritten und je nach Steuerbehörde zulässig oder nicht. Das beste Vorgehen diesbezüglich: Probieren geht über studieren. Falls der Steuerkommissär ein Vorgehen oder einen konkreten Abzug nicht toleriert, kann es sich lohnen, persönlich vorzusprechen oder sich von einem Fachmann vertreten zu lassen. Abzüge sollten genau begründet und dokumentiert werden.

Ein weiterer Tipp: Dokumente und Belege im Zusammenhang mit Immobilien sollten bis zum Liegenschaftsverkauf und nicht wie üblich „nur“ zehn Jahre aufbewahrt werden. Spätestens bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuern beim Verkauf der Liegenschaft hilft eine genaue Dokumentation für Steuerzwecke.

Wichtiger Hinweis

Beachten Sie, dass diese Sammlung von Steuertipps nur einen groben Überblick gibt. Es handelt sich hierbei um allgemein bekannte Steueroptimierungsmöglichkeiten, die sorgfältig recherchiert wurden. Je nach Ausgangslage und Steuerkanton können weitere Möglichkeiten der Steueroptimierung angewendet werden. Für die Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden. Konsultieren Sie die Wegleitung Ihres Steuerkantons, die Steuerverwaltung oder Ihren Steuerberater und berücksichtigen Sie die Steuerpraxis des Kantons, in dem Sie steuerpflichtig sind. Weitere Steuertipps finden Sie hier:

Tipps zur Steueroptimierung (123-Pensionierung.ch)
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