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Hypothekarstrategie

Die Hypothekarstrategie Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. umfasst das gesamte Finanzierungskonzept einer oder mehrerer Liegenschaften. Die Höhe der Hypothek Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. sowie die Modellwahl und Laufzeiten widerspiegeln sich in der Hypothekarstrategie. Sie ist nicht nur eine Momentaufnahme - vielmehr bildet sie einen langfristigen Finanzierungsplan ab, der auch Amortisationen und verschiedene künftige Zinsszenarien und Handlungsmöglichkeiten abbildet. Die Ausgestaltung der Hypothekarstrategie hängt zu einem grossen Teil von zwei Faktoren ab.
 

 


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Hypothekarstrategie - Einflussfaktoren


HöheHypothekPersönliche RisikotoleranzZinsszenarien / ZinserwartungSchwankungen Wohnkosten(Zinssicherheit / Planbarkeit)ZeitZinssatz©VermögensPartner AGHypothek(Modell A)Hypothek(Modell B)Hypothek(Modell C)Belehnung

1: Persönliche Risikotoleranz

Bei der Bestimmung der persönlichen Risikotoleranz unterscheidet man zwischen Risikofreudigkeit Der Begriff Risikofreudigkeit stammt aus der Anlageberatung. Er gibt vor, wie gut jemand mit Wertschwankungen (Verlusten) bei Wertschriften umgehen kann und ob er diese Risiken bewusst eingehen will. Bei der Liegenschaftsfinanzierung ist mit Risikofreudigkeit gemeint, ob jemand bewusst das Risiko von Zinsveränderungen (höheren Wohnkosten) eingehen will oder ob ihm (unabhängig von seiner Einkommens- und Vermögenssituation) die Absicherung der Zinsen wichtiger ist. Bei der Risikofreudigkeit geht es eher um den psychologischen Aspekt und nicht darum, ob sich jemand eine Zinserhöhung finanziell überhaupt leisten kann. und Risikofähigkeit Der Begriff Risikofähigkeit stammt aus der Anlageberatung. Er gibt vor, wie gut jemand Wertschwankungen bei Wertschriften rein finanziell verkraften kann. Jemand mit viel Vermögen und hohem Einkommen sowie einem geringen Bedarf aus dem Vermögen ist risikofähig. Bei Hypotheken spricht man von Risikofähigkeit, wenn jemand auch bei deutlich höheren Zinsen als üblich keine Probleme hätte, diese zu bezahlen. Aus rein finanzieller Sicht muss ein risikofähiger Immobilienbesitzer die Hypothekarzinsen nicht absichern. Wenn er rein psychologisch mit stark steigenden Kapitalkosten umgehen kann, kann er die gesamte Hypothek als kurzfristige Libor-Hypothek abschliessen. des Kreditsuchenden. Risikofähig ist, wer höhere Zinskosten problemlos verkraften kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Gesamtwohnkosten deutlich unter einem Drittel des Bruttoeinkommens liegen oder wenn genügend Kapital vorhanden ist, um die Fremdfinanzierungsquote Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. bei Veränderung des Zinsniveaus Der Zinssatz eine Hypothek hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau tief, wird auch die Bank einen tiefen Hypothekarzinssatz offerieren können (weil sie auch für z.B. Kontoguthaben und Kassenobligationen weniger Zins bezahlen muss). Das allgemeine Zinsniveau wird durch viele volkswirtschaftliche Faktoren und die Nationalbank bestimmt. jederzeit zu reduzieren (Amortisation der Hypothek). Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. Nicht jeder, der Risikofähig ist, ist auch Risikofreudig. Bei der Risikofreudigkeit geht es darum, wie gut jemand mit erhöhten Zins- bzw. Wohnkosten umgehen kann. Viele können besser schlafen, wenn sie eine Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. abschliessen und die Wohnkosten für eine gewisse Zeit genau planen können. Wem die Budgetierbarkeit der Wohnkosten sehr wichtig ist, ist in Bezug auf die Hypothekarstrategie nicht risikofreudig.

2: Erwartungshaltung an die künftigen Hypothekarzinsen (Zinsszenarien)

Die Erwartungshaltung bezüglich Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus gibt vor, ob der aktuelle Zins langfristig abgesichert werden soll oder ob man sich dem Zinsänderungsrisiko (oder Chance bei fallenden Zinsen) aussetzen möchte. Wer stark steigende Zinsen erwartet, schliesst tendenziell  eine Festhypothek ab. Bei fallenden Zinsen sollte eine LIBOR- oder eine variable Hypothek Eine variable Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern. Die Bank kann den Zinssatz bei der variablen Hypothek frei anpassen. Teilweise werden bestehende Hypothekarkunden schlechter gestellt als neue Hypothekarkunden (Banken geben Zinsreduktionen für Neuhypotheken schneller an die Kunden weiter als bei bestehenden Kunden). Dies zeigt, wie „frei“ die Zinsen von den Banken bei variablen Hypotheken ausgestaltet werden können. ohne Cap Viele Banken bieten bei Hypotheken mit variablem Zinssatz einen Cap an (englisch: to cap = nach oben begrenzen). Der grösste Nachteil bei variablen und LIBOR-Hypotheken ist die Ungewissheit, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Der Vorteil eines Zins-Caps liegt darin, dass man den maximal möglichen Zins und damit die Maximalkosten während der Laufzeit der Hypothek kennt. Die Absicherung der Zinskosten ist jedoch nicht kostenlos. Grundsätzlich gilt: Je tiefer der Cap (also der maximale Zins) ist und je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto teurer ist die Absicherung. Neben den Kosten ist nachteilig, dass ein Cap die Transparenz reduziert (nicht alle Anbieter rechnen mit denselben Parametern) und dadurch Verhandlungsstärke eingebüsst wird. abgeschlossen werden. Bei Hypotheken gilt genau dasselbe wie beim Geldanlegen: Im Langfristigen Vergleich ist jede Absicherung (egal ob durch einen CAP oder durch den Abschluss einer Festhypothek) mit Kosten verbunden. Nur wer auf die richtige Zinsentwicklung spekuliert, spart durch Absicherungsstrategien oder Festhypotheken Zinsen. Es ist jedoch kaum möglich, Zinsen zuverlässig über einen längeren Zeitraum vorauszusagen.

Umfassende Betrachtung

Gerade wer mehrere Liegenschaften besitzt, kann Schulden von einer zu einer anderen Liegenschaft verschieben. Nicht selten ergeben sich so interessante Optimierungsmöglichkeiten. Jeder Liegenschaftsbesitzer sollte sich bewusst sein, dass die Hypothekarstrategie viel mit der Strategie beim Geldanlegen (Anlagestrategie) Häufig verwendete Bezeichnung für die Aufteilung der Anlagemittel auf verschiedene Anlagekategorien / Anlageklassen mit unterschiedlichem Risiko. Die gewählte Anlagestrategie ist entscheidend für die Schwankungen des Anlagevermögens und die erwartete langfristige Rendite. gemeinsam hat.

Hypothekarstrategie versus Anlagestrategie


RenditeerwartungFinanzierungskostenLaufzeit HypothekZinsschwankungenLiquiditätRisikoHypothekar- versusAnlagestrategieAbhängigkeiten Hypothekarstrategie im "magischen Dreieck"Abhängigkeiten Anlagestrategie im "magischen Dreieck"©VermögensPartner AG

Hypothekarstrategie versus Anlagestrategie

Wer beim Geldanlegen gerne und bewusst Risiken Im Zusammenhang mit Wertschriften ist mit Risiko das Kursschwankungspotenzial gemeint. Je höher das Risiko, desto höher die Kursschwankungen. eingeht, wird dies tendenziell auch bei der Hypothekarstrategie tun. Die Anlage- und die Hypothekarstrategie sind daher aufeinander abzustimmen. Beide werden von vielen Faktoren wie beispielsweise der Gesamtvermögens- und Einkommenssituation beeinflusst. Nicht nur die Wahl des Hypothekarmodells, sondern insbesondere auch die Hypothekarhöhe spielt dabei eine zentrale Rolle. Bei Geldanlagen spricht man vom sogenannten magischen Dreieck - es umfasst Risiko, Rendite und Liquidität. Jedes der drei Ziele kann (in der Theorie) nur auf Kosten eines anderen Kriteriums optimiert werden. Wer beispielsweise mehr Rendite will, muss höhere Risiken (potenzielle Kursverluste) in Kauf nehmen. Genau gleich wie bei Wertschriftenanlagen sind Risiko, Rendite und Liquidität auch bei der Hypothekarstrategie wie siamesische Zwillinge miteinander verbunden: Was beim Geldanlegen das Risiko darstellt, sind bei der Liegenschaftsfinanzierung Veränderungen des allgemeinen Zinsniveaus. Die Rendite widerspiegelt sich bei Hypotheken in den langfristigen Finanzierungskosten. Eine hohe Rendite beim Geldanlegen bedeutet sinngemäss tiefe langfristige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung. Liquidität bedeutet im magischen Anlagedreieck, wie schnell Wertschriften liquidiert und zu Geld gemacht werden können. Bei Hypotheken spielen in diesem Zusammenhang in erster Linie die Flexibilität, beziehungsweise die Laufzeit des Vertrags sowie die Amortisationsmöglichkeiten eine zentrale Rolle.

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