Steuerliche Behandlung von Unterhaltskosten

Unterhaltskosten Die Höhe der Unterhaltskosten variiert je nach Liegenschaft (Alter, Zustand etc.). Erfahrungsgemäss liegen die langfristigen Unterhaltskosten bei etwa 0.35% des Kaufpreises pro Jahr. Unterhaltskosten dürfen steuerlich geltend gemacht werden. können Liegenschaftsbesitzer beim steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Weil Abzüge die Steuerbelastung reduzieren, ist es vorteilhaft, wenn möglichst viele Ausgaben im Zusammenhang mit einer Immobilie als Unterhalt geltend gemacht werden können. Der Gesetzgeber hat jedoch relativ genau definiert, welche Ausgaben als abzugsberechtigter Unterhalt akzeptiert sind und welche als sogenannte wertvermehrende Investitionen Wertvermehrung in Bezug auf die Steuern bei Liegenschaften in der Schweiz liegt dann vor, wenn eine alte Sache nicht nur ersetzt, sondern gleichzeitig bezüglich Komfort oder anderen Kriterien deutlich verbessert. Liegt eine objektive Aufwertung der Liegenschaft vor, liegt meist auch eine – in Bezug auf die Steuern – Wertvermehrung vor. gelten. Ein Pauschalabzug ist ebenfalls möglich, selbst wenn in einem Steuerjahr kein Geld für Unterhalt ausgegeben wurde.

Werterhaltende versus wertvermehrende Ausgaben

Werterhaltende Massnahmen gelten als Unterhalt

Ausgaben, die mit einer gewissen Regelmässigkeit anfallen und den Wert einer Immobilie erhalten, gelten in der Regel als Unterhalt und sind bei den Steuern abzugsfähig. Ohne diese Arbeiten würde die Liegenschaft an Wert verlieren - daran hat auch die Steuerbehörde kein Interesse. Als Unterhalt gilt auch eine gleichwertige Ersatzbeschaffung im Zusammenhang mit Sanierungen oder Renovationen (Fenster, Heizung etc.). Ebenfalls zum Unterhalt zählen Verwaltungskosten bei vermieteten Liegenschaften sowie Versicherungsprämien (z.B. Wasserschaden, Brandversicherung etc.). Bei Überbauungen mit mehreren Eigentümern können Zahlungen an einen allfälligen Erneuerungsfonds ebenfalls in Abzug gebracht werden (sofern die Zahlungen „nur“ für den Unterhalt vorgesehen sind). Investitionen zum Zweck des Energiesparens können je nach Kanton ebenfalls als Unterhalt geltend gemacht werden (z.B. Solaranlagen, neue Fenster, Isolation von Wänden, Dächern etc.). Dies sogar dann, wenn sie eine wertvermehrende Komponente enthalten. Damit die Abzüge auch wirklich getätigt werden können, müssen die Kosten aufgelistet werden (Leistung, Empfänger, Kosten und Datum). Die Quittungen sollte daher aufbewahrt werden (Steuererklärung).

Nicht abzugsfähig ist der eigene Aufwand für z.B. Gartenarbeiten, Verwaltung der Liegenschaft oder Renovationen. Bei Renovationen, die man selber erledigt, darf das Material selbstverständlich abgezogen werden. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind Kosten beim Erwerb oder beim Verkauf der Liegenschaft (z.B. Notariatsgebühren etc.). Kosten, welche auf Grund einer Investition zur Befriedigung eines „persönlichen Schönheitsbedürfnisses“ getätigt werden, sind ebenfalls nicht abzugsfähig. Wird beispielsweise eine erst vor kurzem neu gestrichene Wand aus ästhetischen Gründen mit einer anderen Farbe übermahlt, kann kein Abzug getätigt werden. Ein anderes Beispiel: Der Ersatz eines fast neuen Backofens, weil die Bedienung zu kompliziert ist, darf ebenfalls nicht abgezogen werden.

Wertvermehrende Massnahmen sind nicht abzugsfähig

Sobald eine Ausgabe dazu beiträgt, den Wert der Liegenschaft durch einen Mehrwert (grösser, mehr Komfort etc.) und nicht durch den Faktor Unterhalt zu erhöhen, handelt es sich in der Regel um eine wertvermehrende Massnahme. Der Ausbau des Estrichs, der Anbau einer Garage oder die Erstellung eines Wintergartens sind nicht abzugsfähig. Ebenfalls nicht (vollständig) abzugsfähig ist die Vergrösserung der Küche oder die Erweiterung des Badezimmers (z.B. durch eine Sauna) etc. Als Faustregel gilt: Entsteht etwas „Neues“ beziehungsweise „Zusätzliches“, gilt dies als wertvermehrend.

Mischung von Unterhalt und Investition ist oft vorhanden

In der Praxis können nicht alle Ausgaben immer eindeutig einer Wertvermehrung oder dem Unterhalt der Liegenschaft zugeteilt werden. Was passiert beispielsweise, wenn Sie einen alten, günstigen Teppichboden ersetzen? Kaufen Sie wieder einen günstigen Teppich, können Sie den vollen Betrag bei den Steuern abziehen. Ist der neue Teppich qualitativ hochwertiger, kann nur ein Teil der Ausgaben als Unterhalt geltend gemacht werden (der Teil, der einem gleichwertigen Ersatz entspricht). Dasselbe gilt, wenn anstatt ein Teppich ein Parkett- oder Plattenboden als Ersatz gewählt wird. In der Praxis entstehen Diskussionen beispielsweise oft auch beim Einbau einer neuen Küche, Fensterersatz oder falls eine Pergola durch einen Wintergarten ersetzt wird. Es gibt keine Pauschalregel, da jeder Umbau und jede Renovation individuell sind. Falls nicht klar ist, ob eine Ausgabe als Unterhalt oder Investition zu deklarieren ist, kann es sinnvoll sein, Fotos zu Dokumentationszwecken zu schiessen.

Weil auch den Steuerbehörden bewusst ist, dass der Grat zwischen Unterhalt und Wertvermehrung schmal ist, haben zahlreiche Verwaltungen Merkblätter erstellt. Oft werden auch Faustregeln angewendet, um Diskussionen vorzubeugen. Auf jeden Fall lohnt es sich, vor einem Umbau oder einer Renovation Informationen einzuholen.

Pauschalabzug für Unterhalt

In den meisten Kantonen kann jedes Jahr gewählt werden, ob die Pauschale oder der effektive Abzug für Unterhalt getätigt wird. Unterschiedliche Regeln gelten je nach Kanton jedoch bei der Frage, welches Datum (Auftragsdatum, Rechnungsdatum, Zahlungsdatum) für die Ausgaben steuerrechtlich gilt. Es kann sich lohnen, den Unterhalt zu staffeln. Mehr dazu erfahren Sie hier:

Grundstückgewinnsteuern - auch Wertvermehrung reduziert Steuern

Wertvermehrende Investitionen können zwar nicht vom Einkommen abgezogen werden. Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer werden sie aber als Wertsteigerung angerechnet. Eine Investition reduziert somit die Grundstückgewinnsteuern beim Verkauf der Liegenschaft. Ebenfalls bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abzugsberechtigt sind die (nicht als Unterhalt abzugsberechtigten) Kosten beim Kauf und Verkauf (Notariatsgebühren, Grundbuchkosten etc.). Weil ein Verkauf der Liegenschaft oft Jahrzehnte nach einer Investition stattfindet, sollten alle Rechnungen bis zum Verkauf aufbewahrt werden. Dies auch dann, wenn seit der Investition oder dem Kauf zwanzig oder noch mehr Jahre vergangen sind.

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