Unternutzung und Eigenmietwert

Werden bei einer selbstbewohnten Immobilie nicht alle Räume effektiv benutzt, spricht man von einer Unternutzung. Eine Unternutzung Werden bei einer selbstbewohnten Immobilie nicht alle Räume effektiv benutzt, spricht man von einer Unternutzung. Eine Unternutzung kann zu einer Reduktion des Eigenmietwerts führen. In der Handhabung gibt es jedoch grosse Unterschiede zwischen den Kantonen. kann zu einer Reduktion des Eigenmietwerts Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. führen. Wichtig zu berücksichtigen ist, dass Bund und Kantone unterschiedlich vorgehen – Abklärungen bei einem Spezialisten oder direkt beim zuständigen Steueramt sind daher oft unumgänglich. Die Handhabung ist auch von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

Bedingungen der Unternutzung

In der Regel wird von den Steuerbehörden verlangt, dass die unterbenutzten Räume nicht möbliert sind. Bei einer lediglich reduzierten Nutzung (z.B. als Gästezimmer) wird die Unternutzung nicht gewährt. Bei Zweit- oder Ferienwohnungen kann grundsätzlich keine Unternutzung geltend gemacht werden. Eine Unternutzung liegt oftmals vor, wenn Kinder ausgezogen sind oder der Ehegatte verstorben ist. Ebenfalls verbreitet ist, dass eine Mindestgrösse der Wohnung / Immobilie vorausgesetzt wird, damit überhaupt ein Abschlag auf den Eigenmietwert gewährt wird.

Der Abschlag auf dem Eigenmietwert soll verhindern, dass ältere Hausbesitzer ihre Immobilie aus rein steuerlichen Gründen verkaufen müssen. Wenn jemand bewusst eine für sich zu grosse Immobilie kauft, kann in der Regel keine Unternutzung geltend gemacht werden. Durch den Abschlag soll nämlich lediglich "die Bewahrung von schon bestehendem Eigentum" gesichert werden.

Vorgehen bei einer effektiven Unternutzung und Höhe des Abzugs

Die Unternutzung muss vom Steuerpflichtigen jedes Jahr neu beantragt werden. Meist genügt es, wenn die entsprechende Person die Unternutzung gegenüber der Steuerbehörde glaubhaft machen kann. Die Vorgehensweisen bei der Berechnung des Einschlags auf dem Eigenmietwert sind sehr unterschiedlich. Teilweise werden zur Berechnung der Unternutzung die Quadratmeter der untergenutzten Fläche ins Verhältnis zur Gesamtfläche gesetzt und so der Abzug hergeleitet. Auch hier sind die Unterschiede jedoch gross und Berechnungsmethoden unterscheiden sich stark. Wer Räume hat, die effektiv nicht mehr genutzt werden, sollte die Herabsetzung des Eigenmietwerts unbedingt überprüfen und allenfalls beantragen.

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