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Festhypotheken Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. haben ein fixes Verfalldatum. Libor-Hypotheken Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. haben teilweise einen fixen Rahmenvertrag, der eine feste oder eine Mindestlaufzeit Festhypotheken haben eine fixe Laufzeit, für die in aller Regel auch der Vertrag gilt. Bei variablen oder Libor-Hypotheken ist der Zinssatz variabel und der Vertrag hat kein Verfalldatum. Die meisten Banken sichern sich im Vertrag jedoch zu, dass der Kreditnehmer mindestens für eine gewisse Laufzeit (vielfach zwei oder drei Jahre, manchmal auch länger oder kürzer) bei ihnen Kunde bleiben muss und nicht aus dem Vertrag aussteigen kann. Die Mindestlaufzeit wird im Kreditvertrag vereinbart und ist verbindlich. Ein vorzeitiger Ausstieg ist bei den meisten Anbietern auch bei Hypotheken mit variablem Zinssatz sehr teuer. definiert. Einige Hypothekarmodelle Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. werden, wenn sie nicht rechtzeitig verlängert werden, automatisch in eine variable Hypothek Eine variable Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern. Die Bank kann den Zinssatz bei der variablen Hypothek frei anpassen. Teilweise werden bestehende Hypothekarkunden schlechter gestellt als neue Hypothekarkunden (Banken geben Zinsreduktionen für Neuhypotheken schneller an die Kunden weiter als bei bestehenden Kunden). Dies zeigt, wie „frei“ die Zinsen von den Banken bei variablen Hypotheken ausgestaltet werden können. gewandelt (je nach Vertrag). Im Normalfall ist daher gut beraten, wer sich rund ein Jahr vor dem Auslaufen einer Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. informiert und die Modalitäten wie beispielsweise Kündigungsfristen Festhypotheken haben oftmals keine konkrete Kündigungsfrist – der Vertrag läuft mit dem Enddatum der Festhypothek aus. In seltenen Fällen können auch Festhypotheken eine Kündigungsfrist haben. Variable- und Libor-Hypotheken haben meist eine Kündigungsfrist. Wichtig ist, die Kündigungsfristen zu kennen. Alle Details dazu findet man in den Kreditverträgen mit der Bank. Wer vor der Kündigungsfrist aussteigen will, muss eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie bezahlen. im Hypothekarvertrag überprüft. Ein paar Monate vor dem Auslaufen des Hypothekarvertrags geht es dann an die Detailplanung der Hypothekenablösung.
 

 

Ablösung Hypothek
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Carlo Picecchi
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Das wichtigste kurz und bündig in einem Merkblatt:

Merkblatt: Hypothek ablösen
 


Ablösung Hypothek - Vorgehen


©VermögensPartnerÜberprüfung HypothekarstrategieHöhe der Hypothek überprüfenModellwahl hinterfragen und vergleichen (Szenarienrechnungen etc.)Gesamtsituation hinterfragen (Vorsorge etc.)1Möglichkeiten / Vorgehen abklärenIst ein Wechsel des Hypothekargebers möglich (Staffelung etc.)?Wer kommt als Anbieter überhaupt infrage?Verträge überprüfen, Kündigungsfristen etc.2Wechsel des Hypothekargebers (wenn möglich)Ablösung Hypothek über Bank oder Makler?Braucht man neutrale Beratung oder "nur" den tiefsten Zins?Welcher Anbieter hat den tiefsten Hypothekarzins?3Hypothekarzinsen verhandelnÜberblick Zinsen verschaffen und Offerten einholenVertragsklauseln vergleichen und allenfalls verhandelnZusatzgebühren und Zinsmodalitäten abklären und überprüfen4

Hypothek läuft noch weniger als 6 Monate

Bei Einhaltung einer allfälligen Kündigungsfrist können Sie die Hypothek jederzeit zu einem anderen Anbieter Hypothekaranbieter sind meistens Banken – vor allem die sogenannten Universalbanken. Sie nehmen Spargelder entgegen, zahlen dafür einen Zins und leihen das Kapital in Form von Hypotheken wieder aus. Auch für die Hypothek verlangen Sie einen (etwas höheren) Zins. Mit der Zinsdifferenz werden der administrative Aufwand, das Kreditausfallrisiko und die Marge der Bank finanziert. wechseln. Dies gilt vor allem dann, wenn keine weiteren Hypotheken auf derselben Liegenschaft vorhanden sind.

Anmerkung: Klären Sie die Kündigungsfristen so schnell wie möglich ab. Auch Festhypotheken haben teilweise verbindliche Kündigungstermine. Mehr als drei Monate Kündigungsfrist kommen selten zur Anwendung – einige Institute wenden jedoch auch bei Festhypotheken eine Kündigungsfrist von 6 Monaten an. Wer die Kündigungsfrist verpasst, kann zur Kasse gebeten werden, wenn die Hypothek automatisch - beziehungsweise ungewollt - in eine variable gewandelt wird. Die Kündigungsfrist gilt dann meist auch für die variable Hypothek. Liegt der Zins für die variable Hypothek bei beispielsweise 2.5 Prozent, derjenige für eine beispielsweise zweijährige Festhypothek bei 1% zahlt man während der Kündigungsfrist aufgrund des Zinsunterschiedes zu viel Zins. Bei einer Hypothek über 500‘000 Franken und bei einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beträgt der Kostennachteil bis gegen 4‘000 Franken. Noch teurer kann es werden, wenn ein Liegenschaftsbesitzer die Hypothek amortisieren Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung von Hypothekarschulden. Vielfach werden Amortisationszahlungen vertraglich vereinbart. Von einer ausserordentlichen Amortisation spricht man, wenn ausservertraglich oder beim Verfall der Hypothek amortisiert wird. will, auf Grund der verpassten Kündigungsfrist aber zur Weiterführung einer variablen Hypothek für einige Monate gezwungen wird.

Hypothek wird in den nächsten 6 bis 12 Monaten fällig

Beim aktuellen oder auch bei einem neuen Anbieter können Hypotheken unter Einhaltung der Kündigungsfrist auch bereits jetzt neu verhandelt und abgeschlossen werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer sogenannten Forward-Hypothek. Bei der Forward-Hypothek (auch als Terminhypothek bekannt) handelt es sich um eine Form der Zinsabsicherung bei Festhypotheken. Durch den sogenannten Forward wird es dem Hypothekarnehmer ermöglicht, eine Festhypothek in der Zukunft zu den Zinsen von heute abzuschliessen. Die Zinsen können je nach Bank bis maximal 24 Monate vor der Auszahlung der Hypothek fixiert werden. Bei der Forward-Hypothek handelt es sich um eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wer eine Forward-Hypothek abschliesst, muss die aktuelle Hypothek nicht frühzeitig auflösen. Die neue Bank verlangt für den frühzeitigen Abschluss einen sogenannten Forwardzuschlag. Dieser kann je nach Anbieter und aktueller Zinssituation sehr unterschiedlich hoch sein. Mehr zum Thema Forward-Hypothek erfahren Sie hier:

Hypothek mit Forward

Hypothek läuft noch länger als ein Jahr

Forward-Hypotheken können bei vielen Instituten nur maximal ein Jahr im Voraus abgeschlossen werden. In einzelnen Fällen ist ein Abschluss bis maximal zwei Jahre vor Verfall der fälligen Hypothek möglich. Die Kosten für den Forward sind dann aber meist entsprechend hoch. Aus diesem Grund ist der Abschluss einer neuen Hypothek in diesem Fall nur möglich, wenn die bestehende Hypothek gekündigt wird. Aus finanztechnischer Sicht ist dies nicht sinnvoll.

Gedanken vor der Ablösung der Hypothek

In aller Regel ist es sinnvoll, die Hypothekarhöhe zu hinterfragen. Bei der Ablösung können Hypotheken auch mit grösseren Beträgen, das heisst ausserordentlich, amortisiert werden. Mehr zum Thema Amortisation finden Sie hier:

Amortisation HypothekRichtige Höhe der Hypothek wählen

Auch die Wahl des Hypothekarmodells und bei Festhypotheken die Laufzeit spielen eine zentrale Rolle. Kurz: Es steht eine Überprüfung der gesamten Hypothekarstrategie an. Mehr zum Thema Hypothekarstrategie finden Sie hier:

HypothekarmodelleHypothekarstrategie wählen

Auch für die Zukunft verhandeln

Wer Erfahrung beim Verhandeln von Hypotheken hat, denkt bei mehreren Hypotheken nicht nur an den Zinssatz und die Modalitäten der aktuell zu verhandelnden Hypothek. Ist eine Liegenschaft mit zwei oder mehr Hypotheken belastet und läuft eine beispielsweise noch ein oder zwei Jahre länger als die aktuell auslaufende, kann es sinnvoll sein, den Zinssatz beziehungsweise die Bankmarge für diese Hypothek auch bereits bei der Verlängerung „der ersten“ Hypothek auszuhandeln. Wenn nämlich eine Festhypothek noch mehr als ein Jahr (teilweise auch zwei Jahre) läuft, kann eine auf derselben Liegenschaft fällige Hypothek nicht zu einem anderen Institut gewechselt werden. Der Verhandlungsspielraum zum Zeitpunkt der dann fälligen Hypothek ist entsprechend gering. Verhandeln heisst somit meist auch planen. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Auf was ist bei beim Abschluss einer Hypothek zu achten?Beratung Hypothek - wie kann man sich beraten lassen?

Wechsel zu einem anderen Institut

Wer zu einem anderen Institut wechseln kann, hat eine gute Verhandlungsbasis auch bei seiner Hausbank. Meist reicht bereits eine oder zwei gute Offerten Hypothekarofferten sind in der Praxis oftmals völlig unverbindlich. Steht nicht explizit in der Offerte, dass der Zinssatz während einer gewissen Frist verbindlich ist, handelt es sich bei der Offerte lediglich um einen Richtsatz. Damit Offerten verschiedener Hypothekaranbieter vergleichbar sind, müssen sie verbindlich und von demselben Datum sein. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Zinsusanz und weitere Faktoren identisch sind. Auch die Gebühren müssen bei einem Vergleich berücksichtigt werden. eines Konkurrenzinstituts und die Hausbank reduziert den Zins ebenfalls. Nicht selten können Drittanbieter aber noch bessere Konditionen bieten, wenn man weiss, welche Bank bei welchen Hypothekenmodellen zum aktuellen Zeitpunkt besonders günstige Zinsen offeriert. Mehr Informationen zum Thema finden Sie hier:

Ablösung Hypothek durch ein Drittinstitut (Bank wechseln)


Folgende Fragen stellen sich neben der Bestimmung der Hypothekarstrategie bei der Verlängerung / Ablösung einer Hypothek:
 

  • Haben sich die Lebensumstände oder die Vermögenssituation seit der letzten Verlängerung verändert?
  • Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
  • Findet man einen neuen Kreditgeber, wenn mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Modalitäten (z.B. Laufzeiten) ausstehend sind? Wie ist dabei vorzugehen?
  • Wie ist das Zinsniveau am Markt, wie vorteilhaft sind die Zinsen des aktuellen Anbieters? Lohnt sich ein Wechsel überhaupt?
  • Welche Erwartungen hat man an die künftigen Zinsen?
  • Welche Gebühren entstehen bei einem Wechsel?
  • Wie viele Offerten will man einholen / wie viel Zeit will man für die Neuordnung aufwenden?
  • Braucht man Unterstützung bei der Neuordnung der Finanzierungssituation?
  • Will man sich durch den Kreditgeber oder durch eine neutrale Instanz beraten lassen?
  • Wie findet man das passende Beratungsunternehmen, wenn man sich neutral beraten lassen will?
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