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Persönliches Kreditrating Hypothek optimieren

Nicht alle Banken gehen bei der Bewertung der Bonität Banken beurteilen, wie gut eine Liegenschaft in ihr Hypothekenportfolio passt. Am liebsten finanzieren sie Standardimmobilien, die einfach und schnell wieder verkauft werden könnten. Eine Hohe Bonität haben beispielsweise Liegenschaften in Städten oder beliebten Agglomerationen, die zentral und und gut gelegen sind. Der Preis sollte nicht allzu hoch sein, sodass sich die Immobilie möglichst viele Interessenten leisten könnten. Liebhaberobjekte, Villen, Ferienhäuser haben daher eher eine etwas schlechtere Bonität. Die Bonität der Liegenschaft hängt indirekt natürlich auch mit der Höhe der Belehnung zusammen. Die Bonität wird umso besser, desto tiefer die Belehnung ist. des Kreditsuchenden gleich vor. Auch bei derselben Bank können die Kriterien im Laufe der Zeit verändert werden. Nicht zu unterschätzen ist, dass auch regulatorische Vorgaben, die regelmässig angepasst werden, einen Einfluss darauf haben, wie Banken das Kreditrating Das Kreditrating setzt sich je nach Bank aus verschiedenen Elementen zusammen. Die Belehnungshöhe (Hypothekarhöhe im Verhältnis zum Verkehrswert der Liegenschaft) ist ein wichtiges Kriterium. Zudem entscheidend ist die Bonität des Schuldners (Verhältnis Einkommen / Wohnkosten, berufliche Aussichten, Gesamtvermögenssituation und andere Faktoren) und die Qualität der Liegenschaft (Bauqualität, Energiestandard, Lage, Wiederverkaufsmöglichkeit etc.). erstellen. Wie „grosszügig“ Banken bei der Kreditvergabe sind, hängt auch mit der allgemeinen Strategie des Unternehmens zusammen. Immer wieder gibt es Institute, die sich zum Ziel setzen, Marktanteile zu gewinnen. Dann sind sie bei der Kreditvergabe oft besonders „unkompliziert“.

Was bewertet die Bank bei Ihrem Kreditgesuch?                       

Banken erstellen für jeden Kreditsuchenden und für jede Liegenschaft ein Kreditrating. Das Rating entscheidet über die Kreditwürdigkeit (Bonität) des Kunden und damit indirekt über die Höhe des Zinssatzes. Folgende Kriterien sind bei der Bewertung Ihres Kreditgesuchs besonders wichtig.

In Bezug auf den Kreditnehmer

  • Die Höhe des laufenden Einkommens des / der Kreditsuchenden

  • Erwerbstätigkeit: Wie hoch ist das Pensum, arbeiten bei einem Paar beide Parteien?

  • Wie sicher ist das Einkommen (Gefahr von Arbeitslosigkeit etc.)?

  • Wie viel Eigenmittel Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. stehen zur Verfügung (Sparkonten, Wertschriften etc.)?

  • Wie hoch ist die Belehnung Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. (Anteil der Eigenmittel im Verhältnis zum Kaufpreis / Schätzwert der Bank)?

  • Ist das Eigenkapital selber erarbeitet oder stammt es (teilweise) aus einem privaten Darlehen oder einer Erbschaft?

  • Bestehen laufende finanzielle Verpflichtungen (Leasingraten, Alimentenzahlungen, weitere Schulden / Zinszahlungen etc.?)

  • Wie hoch ist beziehungsweise war die Sparquote?

  • Welche weiteren Sicherheiten sind vorhanden und wie können diese als Sicherheit verwendet werden (z.B. andere Liegenschaften, Lebensversicherungen, Bürgschaft etc.)?

  • Wie gut ist die Vorsorge ausgebaut (Pensionskasse, Eine öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche juristische Person, die der Altersvorsorge und Risikoabsicherung dient. Eine Pensionskasse finanziert sich durch Beiträge von Arbeitgebern und Arbeitnehmern, sowie durch Anlageerträge. Zum Pensionierungszeitpunkt kann sich der Arbeitnehmer normalerweise entscheiden, ob er eine lebenslängliche Rente oder eine einmalige Kapitalauszahlung erhalten möchte. Die Pensionskasse ist die zweite Säule des Schweizer Vorsorgesystems. Säule 3a Die Säule 3a bildet die dritte Säule des Schweizer Vorsorgesystems (private Vorsorge). Sie soll den Arbeitnehmern eine Sparmöglichkeit mit steuerlichen Vorteilen bieten. Der einbezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. )? Sollen beziehungsweise müssen diese Gelder für den Kauf der Immobilie eingesetzt werden?

  • Wie sieht die familiäre Situation aus, sind Kinder vorhanden?

  • Ist die Tragbarkeit auch noch mit einem etwas tieferen Lohn gegeben oder ist die Finanzierung ausgereizt?

  • Hat der Kunde für die Bank weiteres Potenzial (Wertschriftendepot, Vermögensverwaltung, Säule 3a, Bank als Hauptbankbeziehung etc.)?

In Bezug auf die zu kaufende Liegenschaft

  • Ist der Kaufpreis aus Sicht der Bank marktkonform? Ansonsten verwendet die Bank ihren eigenen Schätzwert für die Tragbarkeitsrechnung.

  • Wie schnell lässt sich das Objekt im Notfall wieder verkaufen? Handelt es sich um ein Liebhaberobjekt oder um ein „Standardobjekt“, das am Markt nachgefragt wird?

  • Besteht die Gefahr einer Wertverminderung in der Zukunft?

  • Wie alt und wie gut unterhalten ist die Liegenschaft (Höhe der Unterhalts- und Nebenkosten)?

Verkaufen Sie sich gut

Kreditsuchende sollten sich möglichst gut verkaufen, um ein gutes Kreditrating zu erhalten. Im Gegenzug können bessere Zinsen gefordert werden. Je kleiner das Risiko Ein Teil des Zinssatzes einer Hypothek besteht aus der Risikoprämie. Diese - und damit auch der Zinssatz - ist bei schlechten Schuldnern höher als bei guten. Bei einem sehr geringen Ausallrisiko (tiefe Belehnung und gute Tragbarkeit) sind Kreditgeber bereit, bessere Zinsen zu gewähren. Bei höherem Ausfallrisiko ist der Zinssatz höher, weil auch das Ausfallrisiko höher ist. eines Kreditausfalls für die Bank ist, desto tiefer muss auch die Marge sein. Eine tiefe Marge für die Bank bedeutet einen tieferen Zins für den Kreditnehmer. Machen Sie immer nur Angaben, die korrekt sind und mit entsprechenden Dokumenten belegt werden können. Ähnlich wie bei einer Bewerbung lohnt es sich, ein gut dokumentiertes und sauber erstelltes Dossier zusammen zu stellen.

Gute Bonität gleich gute Verhandlungsposition

Das optimierte Kreditrating ist eine gute Ausgangslage für die Verhandlungen mit potenziellen Kreditgebern. Um wirklich einen guten Zins zu erhalten, sollten mindestens fünf Offerten von unterschiedlichen Instituten (Banken und Versicherungen) eingeholt werden. Entscheidend ist, dass alle Offerten am gleichen Tag eingeholt werden. Wenn das Offert-Datum nicht bei allen Offerten identisch ist, sind die Zinssätze kaum vergleichbar.

Weitere entscheidende Punkte

Achten Sie darauf, dass Sie sich für Hypothekarmodelle Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. entscheiden, die transparent und vergleichbar sind. In den letzten Jahren haben immer mehr Institute eigene Modelle entwickelt. Grundsätzlich sind alle am Markt erhältlichen Hypotheken Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. eine Mischung aus Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. und Hypotheken mit veränderbarem Zinssatz. Ein sogenannter CAP Viele Banken bieten bei Hypotheken mit variablem Zinssatz einen Cap an (englisch: to cap = nach oben begrenzen). Der grösste Nachteil bei variablen und LIBOR-Hypotheken ist die Ungewissheit, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Der Vorteil eines Zins-Caps liegt darin, dass man den maximal möglichen Zins und damit die Maximalkosten während der Laufzeit der Hypothek kennt. Die Absicherung der Zinskosten ist jedoch nicht kostenlos. Grundsätzlich gilt: Je tiefer der Cap (also der maximale Zins) ist und je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto teurer ist die Absicherung. Neben den Kosten ist nachteilig, dass ein Cap die Transparenz reduziert (nicht alle Anbieter rechnen mit denselben Parametern) und dadurch Verhandlungsstärke eingebüsst wird. kann zwar teilweise sinnvoll sein, aber auch dieses Absicherungsinstrument reduziert die Vergleichbarkeit von Hypothekarofferten. Die persönliche Risikobereitschaft und die daraus folgende Hypothekenwahl sollte anhand einer langfristigen Hypothekarstrategie Unter Hypothekarstrategie versteht man die Definition der Hypothekarhöhe und die Wahl des Hypothekarmodells. Ähnlich wie beim Geldanlagen gibt es bei der Wahl der Hypothekarstrategie einen Zielkonflikt zwischen Rendite (tiefe Zinsen) und Sicherheit (Planbarkeit der Zinszahlungen). Die Definition der Hypothekarstrategie ist ein zentraler Punkt bei jeder Beratung zu Hypotheken bzw. Finanzierungsberatung. definiert werden. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Strategie Hypothek


Grundsätzlich gilt: Wer Offerten bei verschiedenen Instituten einholt und nicht darauf achtet, dass genau dasselbe Hypothekarmodell am selben Tag offeriert wird, gibt den besten Verhandlungstrumpf, den Vergleich mit der Konkurrenz, aus der Hand.

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