Immobilien als Geldanlage

Immobilien gelten als langfristig sichere Geldanlagen. Wie alle Geldanlagen haben aber auch Immobilien Vor- und Nachteile, die je nach persönlicher Ausgangslage unterschiedlich bewertet werden müssen.

Vorteile von Renditeimmobilien

Eines der wichtigsten Argumente beim Kauf einer Renditeliegenschaft Immobilien, die nicht zur Selbstnutzung des Eigentümers, sondern als Kapitalanlage gekauft oder erstellt werden. Ziel ist meist, eine möglichst hohe Rendite zu erzielen oder ein Vermögen bezüglich Risiken und Chancen bewusst breiter zu diversifizieren. ist, dass der Preis langfristig stabil bleibt oder steigt. Auch vorübergehende Preiseinbrüche werden langfristig meist kompensiert. Kommt hinzu, dass die Inflation Unter Inflation versteht man in der Volkswirtschaftslehre einen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus. Ein fixer Geldbetrag hat bei einer Inflation daher heute mehr Wert als in der Zukunft. Die Inflation sollte bei der Planung der Pensionierung berücksichtigt werden. bei langfristiger Betrachtung ausgeglichen wird. Für viele ebenfalls ein wichtiges Kriterium: Die Mieteinnahmen sind langfristig planbar und stehen als regelmässiger Cashflow, ähnlich wie eine Rente, zur Verfügung. Weil sich die Mieteinnahmen und die Immobilienpreise unabhängig von den Aktienkursen entwickeln, eignen sich Immobilienanlagen, um sein Vermögen zu diversifizieren. Bei Hypotheken geht es bei der Diversifikation meist darum, Zinsrisiken zu streuen. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem Anlagegeschäft und steht für die breite Streuung von Anlagen, um das Risiko von Verlusten zu streuen. Diversifikation ist teuer und nur einzelne Anlageprodukte eignen sich zur effizienten Diversifikation von Risiken. Der Anleger muss berücksichtigen, dass er das sogenannte systematische Risiko (Marktrisiko) von Wertschriften nicht reduzieren kann. Bei Immobilien handelt es sich finanztechnisch um sogenannte Sachwerte. Sie sind geeignet, um auch bei grösseren Wirtschaftskrisen Diversifikation zu bieten und bieten langfristig insbesondere einen guten Schutz gegen stark steigende Inflation.

Nachteile von Renditeobjekten

Wer sich Immobilien als Direktanlage leisten kann, hat in aller Regel ein relativ hohes Einkommen. Mieteinnahmen müssen in der Schweiz nach gewissen Abzügen vollständig als Einkommen versteuert werden. Im Extremfall müssen 40 Prozent oder mehr der Nettomieteinnahmen an den Fiskus abgeliefert werden. Je nach Liegenschaft, Kaufpreis und Mieteinnahmen ist die risikobereinigte Rendite auf dem eingesetzten Kapital relativ tief. Dies hängt damit zusammen, dass Unterhalts- und Verwaltungsaufwand nicht selten unterschätzt werden. Auch wenn eine Verteuerung der Fremdkapitalkosten (Erhöhung der Hypothekenzinsen) teilweise an die Mieter weitergegeben werden kann, ist die Nettorendite bei vermieteten Immobilien direkt vom allgemeinen Zinsniveau abhängig. Hinzu kommt ein Leerstandrisiko. Nimmt die Nachfrage ab, steht die vermietete Immobilie unter gewissen Umständen leer oder muss zu einem tieferen Preis vermietet werden. Bei einer einzelnen Immobilie ist es zudem schwierig, Standort- und andere Risiken breit zu streuen (Diversifikation). Ein (lokaler) Immobiliencrash kann verheerend sein.

Immobilienanlagen sind sinnvoll, aber nicht für jedermann

Immobilienanlagen sollten als Teil einer Anlagestrategie betrachtet werden. Sie dienen bei vermögenden Personen zur Diversifikation von Risiken, die oft nur durch Immobilienanlagen erzielt werden können (z.B. Hyperinflation, Börsencrash, je nach Finanzierungsart schnell steigende Zinsen etc.). Direkte Immobilienanlagen können zusammen mit anderen Steueroptimierungsmöglichkeiten auch bei der Steuerplanung helfen. Hohe Schwankungen beim Einkommen können bei einer langfristigen Planung geglättet werden, was langfristig den durchschnittlichen Grenzsteuersatz reduziert.

Planen und diversifizieren

Wichtig ist, die Rendite anhand einer langfristigen Planung zu berechnen. So können Steueroptimierungsmöglichkeiten eruiert und die Rendite langfristig kalkuliert werden. Anhand der Planung der Liquiditätsströme kann auch die Hypothekarstrategie für die Immobilie oder das gesamte Immobilienportfolio hergeleitet werden. Der definitive Investitionsentscheid sollte erst nach einer umfassenden Gesamtvermögens- und Steueranalyse gefällt werden.

Mit folgenden Tools können Sie prüfen, ob eine Immobilie Ihren Renditevorstellungen entspricht:

Alternative indirekte Immobilienanlagen

Für Personen mit kleinerem Budget, die den Verwaltungsaufwand scheuen oder aus steuerlichen Gründen nicht direkt in Immobilien investieren möchten, kommen allenfalls indirekte Immobilienanlagen infrage. Sogenannte Immobilienfonds oder andere Anlageinstrumente sind weit verbreitet. Hauptnachteil sind die oft relativ hohen Kosten. Grösster Vorteil ist die meist sehr hohe Diversifikation der Fonds. Bereits mit wenig Geld kann überregional oder sogar international in Immobilien investiert werden.

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