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Break-Even-Analyse bei der Hypothekenwahl

Ohne die genauen Zinsen Der Zinssatz eine Hypothek hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau tief, wird auch die Bank einen tiefen Hypothekarzinssatz offerieren können (weil sie auch für z.B. Kontoguthaben und Kassenobligationen weniger Zins bezahlen muss). Das allgemeine Zinsniveau wird durch viele volkswirtschaftliche Faktoren und die Nationalbank bestimmt. in verschiedenen Szenarien zu projizieren, ist es meist schwierig abzuschätzen, welches Hypothekarmodell Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. oder welche Kombination von Möglichkeiten bei einer entsprechenden Zinserwartung die beste Wahl ist. Bleibt beispielsweise eine Libor-Hypothek Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. die erste Zeit nach dem Abschluss günstig und steigen die Zinsen erst nach einer gewissen Zeit, dann ist sie meist deutlich vorteilhafter als eine Festhypothek. Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. Auch dann, wenn sie am Schluss der Laufzeit deutlich teurer ist als eine Festhypothek.

Verschiedene Analyse- und Auswertungsinstrumente

Es gibt viele Varianten, die möglichen Szenarien abzubilden und so herauszufinden, welche Modelle überhaupt infrage kommen. Einerseits können für eine gewisse Laufzeit Zinsszenarien abgebildet werden, bei denen verschiedene Hypothekarmodelle unter dem Strich genau gleich teuer sind (Break-Even-Szenarios). Andererseits kann berechnet werden, wie stark die Zinsen bei einem linearen Zinsanstieg ansteigen könnten, damit beide Varianten gleich teuer sind (Break-Even-Zinsanstieg).

Beispiel: Grafische Darstellung Break-Even-Zinsentwicklung (illustrativ)


Mögliche Analyseinstrumente / AuswertungenBreak-Even-SzenariosBreak-Even-ZinsanstiegZinssatzZinsanstiegLaufzeit HypothekZeit©VermögensPartner AG

Zeitlicher Vergleich ist oft sinnvoll

Je nach Laufzeit Laufzeiten sind vor allem bei Festhypotheken verbreitet. Bei Festhypotheken werden meist Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren angeboten. Viele Anbieter kennen jedoch auch kürzere oder deutlich längere (teilweise bis 30 Jahre) Laufzeiten. Je nach Anbieter haben aber auch variable oder Libor Hypotheken Mindestlaufzeiten (z.B. ein Rahmenvertrag von 3 Jahren). Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von der Laufzeit des sogenannten Rahmenvertrags. der verglichenen Hypotheken und Steilheit der Zinskurve Als Zinskurve (auch Zinsstrukturkuve) bezeichnet man das Verhältnis von Zinssätzen mit verschiedenen Laufzeiten zueinander. Die grafische Veranschaulichung der verschiedenen Laufzeiten (bzw. Zinssätze) wird als Zinskurve (oftmals auch als Zinsstrukturkurve) bezeichnet. Die Zinskurve ist bei der Wahl der Hypothek ein grafisches Darstellungsmittel (Aufschlag für längere Laufzeiten). zum Zeitpunkt des Vergleichs sieht die Analyse sehr unterschiedlich aus. Werden die entsprechenden aktuellen Zahlen mit Werten zu anderen Zeitpunkten oder Extremwerten verglichen und ausgewertet, können nützliche Rückschlüsse gezogen werden. Die Analysen können anhand der Zinsen eines spezifischen Anbieters, Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. beziehungsweise einer konkreten Offerte einer Bank oder anhand des Gesamtmarktes durchgeführt werden. Auch der Vergleich eines spezifischen Anbieters mit dem Gesamtmarkt kann nützliche Informationen liefern und Spielraum bei den Zinsverhandlungen aufdecken.

Je nach Situation unterschiedliche Instrumente

Es ist klar, dass nicht für jeden Hypothekarnehmer Hypothekarnehmer ist diejenige Partei, welche sich Geld ausleiht. Der Hypothekarnehmer zahlt dem Hypothekargeber einen Zins als Entschädigung für die Risiken, welche die Geldausleihe mit sich bringt. dieselben Kriterien entscheidend sind. Daher kommen je nach persönlicher Situation auch ganz unterschiedliche Auswertungen und Analysen zur Eruierung der passenden Hypothekarstrategie zur Anwendung. Es werden hier jeweils nur ein paar Analyseinstrumente illustrativ dargestellt.

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