Hypothek vorzeitig auflösen - Vorfälligkeitsprämie

Bei Festhypotheken Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. gehen Immobilienbesitzer einen festen Hypothekarvertrag für eine vordefinierte Zeit ein. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert. Wenn eine Festhypothek vor dem Laufzeitende aufgelöst wird, verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie, Wenn eine Festhypothek vor dem Laufzeitende aufgelöst wird, verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie, oft auch als Penalty bezeichnet. Eine frühzeitige Auflösung ist in der Praxis bei fast allen Banken möglich, den entgangenen Gewinn der Bank sowie Gebühren muss der Hypothekarnehmer bezahlen. Der frühzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek ist sehr teuer und ist nur in Notfällen möglich. oft auch als Penalty bezeichnet. Eine frühzeitige Auflösung ist in der Praxis bei fast allen Banken möglich, den entgangenen Gewinn der Bank sowie Gebühren muss der Hypothekarnehmer Hypothekarnehmer ist diejenige Partei, welche sich Geld ausleiht. Der Hypothekarnehmer zahlt dem Hypothekargeber einen Zins als Entschädigung für die Risiken, welche die Geldausleihe mit sich bringt. bezahlen. Der frühzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek kann daher schnell mehrere zehntausend Franken betragen.

Grafik: Funktionsweise der Vorfälligkeitsprämie bei Festhypotheken

Häufige Gründe für eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek

Wer eine Festhypothek abschliesst, sollte sich vorgängig genau überlegen, ob er die Hypothek wirklich bis zum Ende der Laufzeit Laufzeiten sind vor allem bei Festhypotheken verbreitet. Bei Festhypotheken werden meist Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren angeboten. Viele Anbieter kennen jedoch auch kürzere oder deutlich längere (teilweise bis 30 Jahre) Laufzeiten. Je nach Anbieter haben aber auch variable oder Libor Hypotheken Mindestlaufzeiten (z.B. ein Rahmenvertrag von 3 Jahren). Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von der Laufzeit des sogenannten Rahmenvertrags. benötigt. Gerade bei Hypotheken von zehn Jahren oder mehr sind frühzeitige Auflösungen extrem teuer und häufiger nötig als bei kürzeren Laufzeiten. Eine vorzeitige Auflösung der Hypothek kommt in der Praxis meist vor wegen einer Scheidung, einem Verkauf der Liegenschaft (z.B. Wechsel des Arbeitsortes etc.) oder eines Todesfalls.

Berechnungsgrundlage der Vorfälligkeitsprämie

Die Vorfälligkeitsprämie ist eine Entschädigungszahlung an die Bank, weil der Vertrag durch eine Partei (den Kunden) frühzeitig aufgelöst wird. Es handelt sich somit um eine Art Konventionalstrafe, welche die Bank für den entgangenen künftigen Gewinn entschädigen soll. Rechtlich ist dieses Vorgehen korrekt - die Bank hat bei Vertragsverletzung ein Anrecht auf Entschädigung. In vielen Hypothekarverträgen ist jedoch nur sehr „schwammig“ oder gar nicht geregelt, wie bei einer frühzeitigen Auflösung vorgegangen wird und welche Kosten entstehen. Hypothekargeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. sind daher beinahe frei bei der Berechnung der Ausstiegsprämie. Es fallen grundsätzlich zwei Kostenpunkte an. Der in der Regel grosse finanzielle Brocken ist der entgangene Gewinn der Bank. Dabei wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Bank das Geld aus der Hypothek neu nicht mehr als Hypothek verleihen kann, sondern bis zum eigentlichen Verfall der Hypothek in eine absolut sichere Anlage Rendite, die mit einer praktisch absolut sicheren Anlage erzielt werden kann. Staatsobligationen von erstklassigen Schuldnern (z.B. Schweizer Eidgenossenschaft) gelten als nahezu risikolos, weil praktisch keine Gefahr eines Ausfalls / Konkurses besteht. (z.B. Bundesobligation) investieren muss. Anhand eines Beispiels können die Kosten am besten aufgezeigt werden:

Hypothekarbetrag 500'000 Franken
Laufzeit: noch 3 Jahre ab heute
Zinssatz Festhypothek: 3.5%
Zinssatz sichere Anlage: 0.5%

Die Zinsdifferenz beträgt 3%, also 15'000 Franken pro Jahr. Bei einer Restlaufzeit von drei Jahren beträgt die Vorfälligkeitsprämie rund 45'000 Franken - zuzüglich Gebühren für Administration der frühzeitigen Auflösung. Hier finden Sie ein Online-Tool, mit dem Sie Ausstiegskosten bei Festhypotheken individuell berechnen können:

Bei stark gestiegenen Zinsen kann grundsätzlich auch ein Guthaben zu Gunsten des Kreditnehmers entstehen. Viele Banken lösen in diesem Fall die Hypothek für den Kreditnehmer kostenlos auf und zahlen das Guthaben (die oben beschriebene in diesem Fall negative Differenz zu Gunsten des Kunden) nicht aus.

Vorfälligkeitsprämie bei Libor-Hypotheken

Libor-Hypotheken Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. sind kurzfristig und die Flexibilität ist gross. Trotzdem sind die meisten Libor-Hypotheken an einen sogenannten Rahmenvertrag gebunden. Dieser läuft in der Regel zwischen einem und drei Jahre. Wer während dieser Frist unplanmässig aussteigen will, z.B. um in eine Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. zu wechseln, muss bei vielen Anbietern ebenfalls eine Vorfälligkeitsprämie berappen. Diese richtet sich nach der Restlaufzeit des Rahmenvertrags, der Höhe der Hypothek sowie der vereinbarten Marge. Nicht selten schlagen zusätzlich Bearbeitungsgebühren zu Buche. Bei einigen Anbietern kann von einer Libor-Hypothek kostenlos in eine Festhypothek gewechselt werden.

Tipps im Zusammenhang mit der Vorfälligkeitsprämie

Es ist empfehlenswert, den Hypothekarvertrag Im Hypothekarvertrag werden alle im Zusammenhang mit der Hypothek wichtigen Punkte (Zinssatz, Zinsusanz, Auszahlungszeitpunkt, Fälligkeiten, Sicherheiten etc.) vereinbart. Der Hypothekarvertrag regelt zusammen mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen das Verhältnis zwischen Hypothekarnehmer und Hypothekargeber. genau durchzulesen. Beim Abschluss geht man nicht davon aus, dass das Vertragsverhältnis frühzeitig aufgelöst werden muss. In der Praxis kommt dies jedoch gar nicht so selten vor. Die Berechnungsgrundlagen eines allfälligen Penaltys sollten im Vertrag grob definiert sein. Eine andere Möglichkeit beim Verkauf der Liegenschaft: Vielleicht kann eine Hypothek beim Verkauf der Liegenschaft „mitverkauft“ werden. Auch in diesem Fall wird dies nicht kostenlos möglich sein - der Käufer der Liegenschaft wird entsprechend weniger für die Liegenschaft bezahlen (insbesondere wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sind). Bei den entsprechenden Berechnungen einer „Kaufpreisanpassung“ sollte ein Fachmann beigezogen werden, weil auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden sollten. Einfacher ist es, wenn der Liegenschaftsverkäufer eine andere Liegenschaft kauft und die Hypothek auf der neuen Liegenschaft weitergeführt werden kann. In diesem Fall werden in der Regel lediglich Bearbeitungsgebühren für die Anpassung der Kreditverträge fällig. In den allerwenigsten Fällen sinnvoll ist eine Auflösung einer Festhypothek, um von gefallenen Marktzinsen profitieren zu können. Die Ausstiegskosten sind so hoch, dass die Zinsdifferenz zwischen „alter“ und „neuer“ Hypothek nicht wettgemacht werden kann.  

Steuerliche Auswirkungen einer frühzeitigen Auflösung

Ob eine Vorfälligkeitsprämie steuerlich abzugsberechtigt ist (Qualifikation nicht als Konventionalstrafe, sondern als Schuldzinsvorauszahlung), hängt von verschiedenen Faktoren und den Umständen der frühzeitigen Auflösung ab. Nicht alle Kantone gehen bei der Beurteilung gleich vor. Es ist daher empfehlenswert, einen Fachmann zu konsultieren oder sich direkt mit dem zuständigen Steueramt in Verbindung zu setzen.

Hypothek direkt online abschliessen mit HYPOTHEKE.CH: Online Hypothek abschliessen