FORWARD HYPOTHEK – ZINSEN ABSICHERN BEI HYPOTHEKEN

DEFINITION FORWARD-HYPOTHEK

Wenn Sie eine Hypothek erst in Zukunft brauchen (Kaufzeitpunkt einer Immobilie oder künftige Ablösung einer Hypothek), aber die Zinsen von heute fixieren möchten, können Sie eine Forward Hypothek abschliessen. Je länger die Zeit zwischen Vertragsabschluss (und Zinsfixierung) und Auszahlung der Hypothek ist, desto höher / teurer ist der Forwardzuschlag. Die Begriffe Forward Hypothek und Terminhypothek haben die identische Bedeutung.

ABSICHERUNG MEIST BIS 12 MONATE MÖGLICH

Die Zinsen der Hypothek können je nach Kreditgeber bis maximal 36 Monate (oft nur 12 oder 18 Monate) vor der Auszahlung der Hypothek fixiert werden. Der Forward sichert die Zinsen ab. Rechtlich betrachtet ist eine Terminhypothek eine ganz normale Festhypothek, bei der Vertragsunterzeichnung und Zinsfixierung deutlich vor dem Auszahlungstermin liegen. Das Instrument der Zinsabsicherung macht nur bei Festhypotheken Sinn, da dort die Zinsen für eine (längere) Vertragsdauer vereinbart werden und nicht schwanken.

«Schliessen Sie nur dann eine Forward Hypothek ab, wenn Sie von starkt steigenden Zinsen ausgehen. Ansonsten lassen Sie sich besser Zeit und warten ab. Die Zinsentwicklung im Griff haben Sie mit dem Zinsupdate von HYPOTHEKE.CH.»

Florian Schubiger
Mitgründer von Hypotheke.ch

DIE ABSICHERUNG MIT EINEM FORWARD IST NICHT GRATIS

Die Absicherung der Zinsen ist nicht kostenlos. Kreditgeber tragen das Zinsänderungsrisiko meist  nicht selber, sondern sichern es am Kapitalmarkt ab. Diese Kosten werden teilweise an die Kunden weitergegeben. Das heisst: Der Zinssatz einer Forward-Hypothek ist höher als wenn die Hypothek ohne Forward abgeschlossen würde. Die Absicherungskosten hängen von der Laufzeit der Hypothek und der zeitlichen Dauer des Forwards ab.

FUNKTIONSWEISE EINER FORWARD HYPOTHEK

Wie die obenstehende Grafik zeigt, lohnt sich eine Forward Hypothek nur, wenn der Zinsanstieg bis zur Auszahlung grösser ist als der Forwardzsuchlag. Sobald sich die Zinsen bei der Auszahlung unter der blauen Linie bewegen, wäre man mit einer normalen Festhypothek ohne Forward besser gefahren. Forward Hypotheken dienen in erster Linie dazu, das Zinsänderungsrisiko abzusichern. Es handelt sich aber auch um ein Spekulationsinstrument: Steigen die Zinsen stark, erzielt man einen Spekulationsgewinn. Fallen sie hingegen oder steigen sie nur leicht an, fährt man einen Spekulationsverlust ein.

TEILWEISE KOSTENLOSE ABSICHERUNG MÖGLICH

Bis zu einer gewissen Zeitdauer bieten alle Anbieter eine kostenlose Absicherung an. Teilweise handelt es sich dabei nur um einen Zeitraum von einer Woche, ab und zu kann man als Kunde aber sogar bis zu einem Jahr die Zinsen kostenlos absichern. Gut zu wissen ist, dass nicht nur die Zinsen einer Hypothek verhandelbar sind, sondern auch die Forwardzuschläge. Wenn Sie verhandeln möchten, ist es natürlich wichtig, dass die Kosten des Forwards nicht einfach in den Zinssatz eingerechnet werden, sondern separat ersichtlich sind. Es ist verbreitet, dass Kreditgeber die Kosten des Forwards einfach in den Zins einrechnen (auch wenn er separat ausgewiesen wird) und so über die Laufzeit der Hypothek verteilen. Ein paar wenige Institute verrechnen den Forward als einmalige Prämie.

EINE FORWARD-HYPOTHEK GIBT ZWAR SICHERHEIT…

…Aber lohnt sich eher selten. Eine Forward Hypothek ist nur dann sinnvoll, wenn Sie davon überzeugt sind, dass die Zinsen relativ stark steigen werden. Ansonsten warten Sie oft besser mit dem Abschluss bis circa 3 Monate vor dem gewünschten Auszahlungsdatum der Hypothek bzw. bis die bestehende Hypothek fällig wird. Gerade bei Baufinanzierungen sollten Bauherren nicht den ganzen Betrag als Forward-Hypothek abschliessen. Eine Bauverzögerung ist immer möglich. Bei gewissen Kreditgebern können dann Zusatzkosten entstehen oder Sie bezahlen Zinsen für Geld, das Sie noch gar nicht benötigen. Wichtig ist auf jeden Fall, sich über die Höhe des Forwards / Terminzuschlags genau zu informieren. Nur so kann man faktenbasiert entscheiden und berechnen, wie schnell die Zinsen ansteigen müssten, damit sich der frühzeitige Abschluss der Hypothek lohnt. Gut zu wissen: Offeriert ein Kreditgeber Hypotheken mit langen Forwards (z.B. 12 Monate) ohne Aufschlag, ist bei Hypotheken, die sofort abgeschlossen werden, bei den Zinsen meist noch Luft nach unten. Ob sich eine Forward Hypothek gelohnt hat, weiss man natürlich immer erst im Nachhinein. Unsere Erfahrung zeigt: Zu lange Forwards sind nicht empfehlenswert.

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STEUERLICH BETRACHTUNG DES FORWARD ZUSCHLAGS

Steuerlich betrachtet handelt es sich beim Forwardzuschlag um eine Verteuerung des Hypothekarzinssatzes. Der Forwardzuschlag ist in der Schweiz steuerlich somit vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Das gilt sowohl bei privaten Immobilienbesitzern wie auch bei Immobilien / Hypotheken im Geschäftsvermögen (Immobilien AG). Es spielt dabei keine Rolle, ob der Forwardzuschlag vom Kreditgeber separat ausgewiesen wird oder ob dieser direkt in den Zinssatz einer Festhypothek eingerechnet ist. Die Mehrkosten der Zinsabsicherung können somit steuerlich geltend gemacht werden und verringern sich dadurch, insbesondere bei einem hohen Grenzsteuersatz. Das kann sich natürlich ändern, sollte der Eigenmietwert in er Schweiz in Zukunft abgeschafft werden.

BEISPIELE VON FORWARD HYPOTHEKEN

Forward Hypothek der Credit Suisse

Bei der Credit Suisse können Zinsen mit einer Forward Hypothek bis maximal 36 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Die Credit Suisse bietet längere Forwards als die meisten anderen Anbieter an.

Weitere Informationen: Forward Hypothek der Credit Suisse, Factsheet Forward Hypothek der Credit Suisse

Forward Hypothek der ZKB

Bei der ZKB können Zinsen mit einer Forward Hypothek bis maximal 24 Monate im Voraus abgeschlossen werden.

Weitere Informationen: Forward Hypothek der ZKB, Factsheet Forward Hypothek der ZKB

Terminhypothek der UBS

Bei der UBS können Zinsen mit einer Forward Hypothek bis maximal 12 Monate im Voraus abgeschlossen werden.

Weitere Informationen: Forward Hypothek der UBS

Forward Hypothek der Bank Avera

Bei der Bank Avera können Zinsen mit einer Forward Hypothek bis maximal 24 Monate im Voraus abgeschlossen werden.

Weitere Informationen: Forward Hypothek der Bank Avera

MEDIENBEITRÄGE ZUM THEMA FORWARD HYPOTHEKEN

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