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Festhypothek

Bei der Festhypothek Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. wird der Zinssatz Der Zinssatz einer Hypothek gibt an, wie viel für das ausgeliehene Kapital vom Hypothekarnehmer bezahlt werden muss. Der Zinssatz ist verhandelbar, auch wenn die meisten Institute sogenannte „offizielle“ Zinsen öffentlich publizieren. Gut zu wissen ist, dass sich je nach Berechnungsmethode (Zinsusanz, Zahlungsintervall) die einzelnen Zinssätze von Hypothekaranbietern nur mit gewissem Aufwand vergleichen lassen. zwischen Kreditnehmer Im Hypothekargeschäft ist der Immobilienbesitzer, der eine Hypothek aufnimmt, der Kreditnehmer. Kreditnehmer kann eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine juristische Person sein. und Kreditgeber Hypothekaranbieter sind meistens Banken – vor allem die sogenannten Universalbanken. Sie nehmen Spargelder entgegen, zahlen dafür einen Zins und leihen das Kapital in Form von Hypotheken wieder aus. Auch für die Hypothek verlangen Sie einen (etwas höheren) Zins. Mit der Zinsdifferenz werden der administrative Aufwand, das Kreditausfallrisiko und die Marge der Bank finanziert. für eine fixe Laufzeit Laufzeiten sind vor allem bei Festhypotheken verbreitet. Bei Festhypotheken werden meist Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren angeboten. Viele Anbieter kennen jedoch auch kürzere oder deutlich längere (teilweise bis 30 Jahre) Laufzeiten. Je nach Anbieter haben aber auch variable oder Libor Hypotheken Mindestlaufzeiten (z.B. ein Rahmenvertrag von 3 Jahren). Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von der Laufzeit des sogenannten Rahmenvertrags. im Voraus vereinbart. Der Hypothekarnehmer profitiert während der Laufzeit Laufzeiten sind vor allem bei Festhypotheken verbreitet. Bei Festhypotheken werden meist Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren angeboten. Viele Anbieter kennen jedoch auch kürzere oder deutlich längere (teilweise bis 30 Jahre) Laufzeiten. Je nach Anbieter haben aber auch variable oder Libor Hypotheken Mindestlaufzeiten (z.B. ein Rahmenvertrag von 3 Jahren). Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von der Laufzeit des sogenannten Rahmenvertrags. nicht von Zinsreduktionen am Markt, Zinserhöhungen muss er jedoch auch nicht befürchten. Er hat damit Gewissheit über die während der Laufzeit anfallenden Kapitalkosten. Unter Kapitalkosten versteht man alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital entstehen. In der Regel ist der grösste Teil davon auf Zinsen zurück zu führen. Teilweise (z.B. bei Baukrediten) sind aber auch die anfallenden Kommissionen und Gebühren nicht zu vernachlässigen. Festhypotheken haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 1 und 10 Jahren, bei vielen Anbietern Hypothekaranbieter sind meistens Banken – vor allem die sogenannten Universalbanken. Sie nehmen Spargelder entgegen, zahlen dafür einen Zins und leihen das Kapital in Form von Hypotheken wieder aus. Auch für die Hypothek verlangen Sie einen (etwas höheren) Zins. Mit der Zinsdifferenz werden der administrative Aufwand, das Kreditausfallrisiko und die Marge der Bank finanziert. können aber auch längere Laufzeiten vereinbart werden.

Grafik: Festhypothek - Fixer Zins für eine feste Laufzeit


Zinssatz FesthypothekAllgemeines Zinsniveau am ZinsmarktLaufzeitZinssatz©VermögensPartner AG

Für wen eignet sich eine Festhypothek?

Eine Festhypothek schliesst ab, wer künftig stark steigende Zinsen erwartet. Weil die Höhe der Zinszahlungen planbar ist, wird die Festhypothek auch von Kreditnehmern geschätzt, die eine gewisse Zinsbelastung nicht überschreiten können (Budgetsicherheit). Der Nachteil: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Der Zinssatz einer Hypothek gibt an, wie viel für das ausgeliehene Kapital vom Hypothekarnehmer bezahlt werden muss. Der Zinssatz ist verhandelbar, auch wenn die meisten Institute sogenannte „offizielle“ Zinsen öffentlich publizieren. Gut zu wissen ist, dass sich je nach Berechnungsmethode (Zinsusanz, Zahlungsintervall) die einzelnen Zinssätze von Hypothekaranbietern nur mit gewissem Aufwand vergleichen lassen. Wer also mehr Sicherheit (Planbarkeit) wünscht, bezahlt dies über einen höheren Zinssatz. Die Steilheit der Zinskurve Die Zinskurve gibt an, wie stark sich die Zinsen für kurze Laufzeiten im Verhältnis zu langen Laufzeiten verändern (z.B. bei Hypotheken oder Kassenobligationen). Lange Laufzeiten haben in aller Regel höhere Zinsen als kurzfristige. Je mehr man bei langen Laufzeiten im Verhältnis zu kurzen bezahlen muss, desto steiler ist die Zinskurve. gibt Auskunft darüber, wie hoch der Zinsaufschlag für länger laufende im Vergleich zu kurzen Hypotheken Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. ist. Die Ausprägung der Zinskurve verändert sich laufend. Hier finden Sie mehr Informationen zur Zinskurve: Als Zinskurve (auch Zinsstrukturkuve) bezeichnet man das Verhältnis von Zinssätzen mit verschiedenen Laufzeiten zueinander. Die grafische Veranschaulichung der verschiedenen Laufzeiten (bzw. Zinssätze) wird als Zinskurve (oftmals auch als Zinsstrukturkurve) bezeichnet. Die Zinskurve ist bei der Wahl der Hypothek ein grafisches Darstellungsmittel (Aufschlag für längere Laufzeiten).

Entwicklung Zinskurve dynamisch vergleichenErklärungen zum Thema Zinskurve Hypothek

Staffelung der Laufzeiten bei Festhypotheken

Um einen Kompromiss bezüglich Zinskosten und Zinsänderungsrisiko Das allgemeine Zinsniveau ändert sich täglich. Die Höhe des allgemeinen Zinsniveaus hängt von vielen Volkswirtschaftlichen Faktoren ab. Das Zinsänderungsrisiko kann man reduzieren oder für eine gewisse Zeit sogar eliminieren, indem eine Festhypothek oder andere Hypotheken mit planbaren Zinsen abgeschlossen werden. Ähnlich wie beim Geldanlegen hängen Risiko (Zinsänderungen) jedoch mit der Rendite (tiefe Zinsen) zusammen. Wer langfristig einen möglichst tiefen Zins will, muss in der Regel mit grösseren Zinsschwankungen rechnen als jemand, der einen langfristigen Vertrag für eine Festhypothek unterschreibt. einzugehen, schliessen viele Immobilienbesitzer zwei Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten ab. Dieses Vorgehen ist zur Reduktion der Zinsrisiken grundsätzlich sinnvoll (Diversifikation), Bei Hypotheken geht es bei der Diversifikation meist darum, Zinsrisiken zu streuen. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem Anlagegeschäft und steht für die breite Streuung von Anlagen, um das Risiko von Verlusten zu streuen. Diversifikation ist teuer und nur einzelne Anlageprodukte eignen sich zur effizienten Diversifikation von Risiken. Der Anleger muss berücksichtigen, dass er das sogenannte systematische Risiko (Marktrisiko) von Wertschriften nicht reduzieren kann. hat aber zwei gewichtige Nachteile: Werden beispielsweise zwei Festhypotheken Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit festem Zinssatz und fester Laufzeit. Der Zinssatz gilt während der gesamten Laufzeit. mit Laufzeiten von fünf und zehn Jahren abgeschlossen, beträgt der Unterschied der Verfalldaten fünf Jahre. Läuft nach fünf Jahren die erste Festhypothek aus, muss – damit die Staffelung Wer mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten abschliesst, tut dies meist mit dem Gedanken, die Zinsrisiken zu diversifizieren. Beim Verfall der „Festhypothek muss jeweils nur ein Teil refinanziert werden, weil eine weitere Hypothek bis zu deren Verfall weiterläuft. Eine Staffelung kann sinnvoll sein – nicht selten vergibt man sich damit aber auch die Möglichkeit, bei der „erstfälligen“ Hypothek offensiv verhandeln zu können (die Hypothek wird durch andere Anbieter oft nicht abgelöst, was die Verhandlungsposition schwächt). weiterhin fünf Jahre beträgt – eine zweite zehnjährige Festhypothek abgeschlossen werden. Der Kreditnehmer hat dann zwei Festhypotheken mit je zehn Jahren Laufzeit. Weil langfristige Festhypotheken teurer sind als kurzfristige ist das ein grosser Nachteil.

Der zweite Nachteil liegt darin, dass Sie nach Ablauf einer Tranche kaum Verhandlungsmöglichkeiten Wer einen tiefen Zinssatz bei seiner Hypothek will, muss in aller Regel verhandeln. Dazu braucht es Fachwissen und eine gute Verhandlungstaktik. Zudem kann man besser verhandeln, wenn das gewählte Hypothekarmodell in Bezug auf die Zinsausgestaltung absolut transparent ist (z.B. Festhypothek oder Libor-Hypothek). in Bezug auf den Zinssatz haben. Banken lösen untereinander in aller Regel nur Hypotheken ab, wenn keine weiteren Hypotheken auf derselben Liegenschaft vorhanden sind oder solche noch höchstens zwei Jahre laufen (vielfach auch nur ein Jahr). Läuft eine Hypothek aus und eine weitere läuft beispielsweise noch fünf Jahre, dann muss die Hypothek bei demselben Institut erneuert (oder vollständig zurück bezahlt) werden. Weil man als Hypothekarnehmer den Anbieter Hypothekaranbieter sind meistens Banken – vor allem die sogenannten Universalbanken. Sie nehmen Spargelder entgegen, zahlen dafür einen Zins und leihen das Kapital in Form von Hypotheken wieder aus. Auch für die Hypothek verlangen Sie einen (etwas höheren) Zins. Mit der Zinsdifferenz werden der administrative Aufwand, das Kreditausfallrisiko und die Marge der Bank finanziert. nicht wechseln kann, muss man fast jeden offerierten Zinssatz akzeptieren. In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass einzelne Banken oder Versicherungen diesen „Verhandlungsnachteil“ ausnutzen und so einen hohen Zins durchsetzen. Mehr zum Thema finden Sie hier:

Verhandlungsgeschick bei Hypotheken

Wenig Flexibilität bei Festhypotheken

Wer eine Festhypothek abschliesst, verpflichtet sich während der gesamten Laufzeit die Zinsen zu bezahlen. Amortisationen sind nur möglich, wenn sie bereits beim Abschluss vereinbart wurden. Will jemand früher aussteigen, beispielsweise beim Verkauf der Liegenschaft, wird eine sogenannte Ausstiegsentschädigung Wenn eine Festhypothek vor dem Laufzeitende aufgelöst wird, verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie, oft auch als Penalty bezeichnet. Eine frühzeitige Auflösung ist in der Praxis bei fast allen Banken möglich, den entgangenen Gewinn der Bank sowie Gebühren muss der Hypothekarnehmer bezahlen. Der frühzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek ist sehr teuer und ist nur in Notfällen möglich. fällig. Diese bemisst sich anhand der Restlaufzeit, der Hypothekarhöhe und der Veränderung des Zinsniveaus Der Zinssatz eine Hypothek hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch das allgemeine Zinsniveau. Ist das allgemeine Zinsniveau tief, wird auch die Bank einen tiefen Hypothekarzinssatz offerieren können (weil sie auch für z.B. Kontoguthaben und Kassenobligationen weniger Zins bezahlen muss). Das allgemeine Zinsniveau wird durch viele volkswirtschaftliche Faktoren und die Nationalbank bestimmt. seit dem Abschluss der Hypothek. Insbesondere wenn das allgemeine Zinsniveau seit Abschluss der Festhypothek gefallen ist, sind die Ausstiegskosten hoch. Die ungefähren Ausstiegskosten können Sie hier individuell berechnen:

Ausstiegskosten Festhypothek berechnen

Zins fixieren mit einm sogenannten Forward

Die Zinsen für eine Festhypothek können mit einem sogenannten Forward Bei der Forward-Hypothek (auch als Terminhypothek bekannt) handelt es sich um eine Form der Zinsabsicherung bei Festhypotheken. Durch den sogenannten Forward wird es dem Hypothekarnehmer ermöglicht, eine Festhypothek in der Zukunft zu den Zinsen von heute abzuschliessen. Die Zinsen können je nach Bank bis maximal 24 Monate vor der Auszahlung der Hypothek fixiert werden. Bei der Forward-Hypothek handelt es sich um eine Versicherung gegen steigende Zinsen. bei den meisten Anbietern bereits 12 bis 24 Monate vor Auszahlung der Hypothek fixiert werden. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Forward-Hypothek


Tagesaktuelle Zinsen für Festhypotheken finden Sie hier:

Tagesaktuelle Zinsen Festhypotheken 1 bis 15 JahreZinsen Hypotheken historisch
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