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Baukredit

Der Baukredit Der Baukredit ist ein Instrument zur Finanzierung eines Neu- oder Umbaus. Anders als bei einer Hypothek kann der Kreditnehmer bis zu einem im Voraus definierten Betrag in Form eines Kontokorrentkredits laufend Rechnungen im Zusammenhang mit Baukosten bezahlen (stufenweise Finanzierung). Später wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt. ist ein verbreitetes Instrument zur Finanzierung eines Neu- oder Umbaus. Anders als bei einer konventionellen Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. wird die Höhe nicht im Voraus definiert. Bis zu einem Maximalbetrag kann der Kreditnehmer laufend Rechnungen im Zusammenhang mit den Baukosten in Form eines Kontokorrentkredits begleichen (stufenweise Finanzierung). Der Vorteil: Die Zinsen fallen immer nur auf dem effektiv beanspruchten Kapital an. Verzögert sich beispielsweis der Bau, müssen auch Rechnungen erst später bezahlt werden. Das verringert die Zinslast während des Baus. Am Schluss des Baus oder nach Abschluss einer vereinbarten Bauphase (laufende Konsolidierung) wird ein Baukredit in eine Hypothek gewandelt (Konsolidierung).

Grafik: Funktionsweise eines Baukredits


Bau- / Umbauphase der ImmobilieFertigstellung Bau1. PhaseGuthaben2. Phase3. PhaseKredit / SchuldLaufzeit BaukreditVerbrauchEigenmittelBeanspruchungBaukreditUmwandlungin HypothekHypothekMaximale Kreditlimite / Hypothekarhöhe©VermögensPartner AG

Nachteile eines Baukredits

Baukredite sind bezüglich Zinsen oftmals teuer. Vielfach wird der Zinssatz für eine variable Hypothek Eine variable Hypothek ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz kann sich jederzeit verändern. Die Bank kann den Zinssatz bei der variablen Hypothek frei anpassen. Teilweise werden bestehende Hypothekarkunden schlechter gestellt als neue Hypothekarkunden (Banken geben Zinsreduktionen für Neuhypotheken schneller an die Kunden weiter als bei bestehenden Kunden). Dies zeigt, wie „frei“ die Zinsen von den Banken bei variablen Hypotheken ausgestaltet werden können. verwendet, zusätzlich fallen nicht selten happige Kreditkommissionen an. Die hohen Gebühren sind damit zu begründen, dass die Bank alle Rechnungen und auch den Baufortschritt überprüfen muss. Schliesslich haftet die noch im Bau befindliche Immobilie für den Kredit. Trotzdem sind die Unterschiede bezüglich Zinsen und Kommissionen gross. Wer nicht vergleicht, bezahlt zu viel. Bei einzelnen Banken ist es zwingend, dass auch die spätere Hypothek beim entsprechenden Institut abgeschlossen wird. Wichtig ist, dass in diesem Fall die Zinsmarge für die spätere Hypothek bereits vor Abschluss des Baukredits schriftlich vereinbart wird. Ansonsten ist der Kreditnehmer der Zinsgestaltung des Kreditgebers völlig ausgesetzt und kann nicht mehr darüber verhandeln. Die Zinsen bei Hypotheken können individuell verhandelt werden. Je sicherer das ausgeliehene Kapital in den Augen der Bank (Kreditrating des Hypothekarnehmers), desto günstiger sollte auch der Zinssatz sein. Gut verhandelbar sind die Zinsen insbesondere bei transparenten Hypothekarmodellen wie beispielsweise Libor- oder Festhypotheken. Wer die Zinsen verhandelt spart viel Geld, muss aber oft auch viel Zeit für den Vergleich verschiedener Anbieter investieren.

Alternativen zum Baukredit

In einzelnen Fällen ist es möglich, je nach Baufortschritt kleinere Tranchen von Libor-Hypotheken Die Libor-Hypothek ist eine Alternative zur variablen Hypothek. Der Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes. Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von drei, sechs oder zwölf Monaten. Als Basis für die Zinsberechnung wird der transparente Libor-Zinssatz herangezogen. Auf den Libor schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. oder feste Vorschüsse abzuschliessen. Es werden beispielsweise fünf Tranchen zu je 100‘000 Franken während der Bauphase ausbezahlt. Weil keine Kreditkommission anfällt und die Zinsen für Libor-Hypotheken günstiger sind als für variable Hypotheken ist das unter dem Strich in vielen Fällen eine günstigere Variante. Für Bauherren mit einem Wertschriftendepot bietet sich oftmals die Möglichkeit, einen Lombardkredit in Anspruch zu nehmen. Auf Basis eines Kontokorrentkredits kann das Konto, je nach Bank zu sehr guten Konditionen, überzogen werden. Je nach Wunsch des Kreditnehmers kann der Sollsaldo in regelmässigen Abständen oder am Schluss der Bauphase durch den Abschluss einer Hypothek ausgeglichen werden.

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