Nachlassregelung bei Immobilien

Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer sind gut beraten, sich nicht nur Gedanken zur sinnvollen Belehnungshöhe Die Belehnung gibt an, wie viel des Verkehrswertes einer Liegenschaft mit Hypotheken (bzw. Fremdkapital) belastet ist. Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Franken und Hypotheken von 700‘000 Franken ist beispielsweise zu 70 Prozent belehnt. oder dem passenden Hypothekarmodell Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. zu machen. Auch die Absicherung beim Todesfall eines Immobilienbesitzers und die Regelung einer späteren Erbteilung gehören zu einer umfassenden Planung unbedingt dazu. Der Todesfall eines Eigenheimbesitzers wirft die Lebenspläne der Angehörigen meist durcheinander und konfrontiert diese - insbesondere wenn sie im selben Haushalt gewohnt haben - mit zahlreichen finanziellen Fragen: Kann die Hypothekarbelastung ohne das Einkommen des Verstorbenen weiterhin getragen werden? Genügen die vorhandenen, liquiden Vermögenswerte um allfällige weitere Erbberechtigte auszahlen zu können oder ist man letzten Endes gar zum Verkauf der Immobilie gezwungen?

Erbteilung – ohne Regelung entscheidet das Gesetz

Soll es nicht dem Gesetzgeber überlassen werden, wer welchen Anteil erbt und welcher der Erben eine Liegenschaft übernimmt, ist gut beraten, seinen Nachlass rechtzeitig zu regeln. Bei Patchworkfamilien oder Konkubinatspaaren mag dies zweifellos einleuchten. Aber auch Ehepaare sind gut beraten, frühzeitig eine geeignete Erbverteilung festzuhalten. Bei Eigenheimbesitzern macht der Anteil der Immobilie oftmals einen grossen Anteil am Vermögen aus. Sind nicht weitere, ausreichende liquide Vermögenswerte vorhanden, kann es ohne Regelung dazu kommen, dass das Eigenheim zur Auszahlung der anderen Erben verkauft werden muss. Auch wenn lediglich die eigenen erbberechtigt sind, empfiehlt es sich, die Erbteilung zu regeln. Denn sind sich die Erben über die Verwendung der Liegenschaft (Besitzanspruch) oder den Wert der Immobilie nicht einig, kann sich die Erbteilung unnötig in die Länge ziehen und den familiären Zusammenhalt belasten.

Lösungsansätze

Welche Nachlassregelung zur Erreichung der Ziele geeignet ist, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Neben der Höhe des frei verfügbaren und dem in der Immobilie gebunden Vermögens ist die Lösung auch von der Familiensituation, dem Güterstand und Ihren Zielsetzungen abhängig. Mag für eine alleinstehende Person mit einem einzigen Nachkommen ein Testament ausreichen, dürften Ehegatten oftmals mit einer Kombination aus güter- und erbrechtlichen Massnahmen besser beraten sein. Zwar steht dem überlebenden Ehegatten von Gesetzes wegen das Vorrecht zu, Anrecht auf das eheliche Eigenheim zu erheben - doch hat er sich den Wert der Liegenschaft am Erbe anrechnen zu lassen. Sind zur Auszahlung der anderen Erbberechtigten nicht genügend finanzielle Mittel vorhanden, sieht sich der überlebende Partner zum Verkauf des Eigenheimes gezwungen. Bei (Ehe-)Paaren ohne Kinder oder aus verschiedenen Familien gilt es, sich auch Gedanken über die Erbteilung beim Nachversterben des Partners zu machen (zweiter Todesfall). Treffen Sie keine Vorkehrungen, gehen die eigenen Angehörigen beim Nachversterben des Partners leer aus (die Erben des Partners erhalten unter Umständen auch Ihren Nachlass). Mit einer so genannten Nacherbeneinsetzung können Sie eine Übervorteilung der anderen Familie vermeiden. Die Instrumente zur Nachlassregelung sind das Testament, der Ehevertrag und der Erbvertrag. Je nach Ausgangslage können die Instrumente zur Erreichung der Ziele auch kombiniert werden.

Nutzniessung und Wohnrecht bei Immobilien

Die Nutzniessung sowie die Einräumung eines Wohnrechts sind beliebte Instrumente bei der vorzeitigen Eigenheimübergabe an die Nachkommen (Erbvorbezug / Schenkung). Bei der Nutzniessung wird die Liegenschaft grundbuchamtlich auf die neuen Eigentümer übertragen - steuerlich ändert sich jedoch nichts: der Steuerwert der Liegenschaft und der Eigenmietwert sowie allfällige Mietzinserträge werden weiterhin durch den bisherigen Eigentümer (neu Nutzniesser) versteuert. Umgekehrt kann dieser nach wie vor die Unterhaltsabzüge und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Der Nutzniesser hat weiterhin für den gewöhnlichen Unterhalt der Liegenschaft und die Schuldzinsen aufzukommen. Im Gegenzug darf die Liegenschaft vermietet und die Mietzinserträge selber einbehalten werden. Beim Wohnrecht wird lediglich das Recht zur Selbstnutzung eingeräumt. Kann oder will der Wohnrechtsinhaber nicht mehr in der Liegenschaft leben, kann er die allfälligen Mietzinserträge, im Gegensatz zur Nutzniessung, nicht für sich selber einstreichen. Auch steuerlich unterscheidet sich das Wohnrecht von der Nutzniessung. Die Kinder (beziehungsweise die Erben einer mit einen Wohnrecht versehenen Immobilie) müssen den Wert der Immobilie versteuern und können im Gegenzug die Hypothekarschuld abziehen. Der Eigenmietwert ist weiterhin durch den Wohnrechtsinhaber zu versteuern.

Durch die vorzeitige Liegenschaftsübergabe mittels Nutzniessung oder Wohnrecht wird oftmals ein Grossteil des Vermögens bereits an die Nachkommenschaft übertragen und steht somit den Eltern nicht mehr zur Verfügung. Deshalb gilt es vorgängig zu klären, ob auf dieses Kapital bereits frühzeitig verzichtet werden kann.

Willensvollstrecker

Durch die Bestimmung eines Willensvollstreckers kann die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft spürbar verbessert werden. Dieser hat schneller Zugriff auf die Vermögenswerte des Hinterbliebenen als die Erben und kann Nachlassvermögen im Sinne des Verstorbenen bis zur definitiven Erbteilung verwalten. Neben der Verwaltung des Nachlassvermögens gehören die Vermittlung zwischen den Erben und die Vorbereitung der Erbteilung zu seinen Aufgaben. Um die Neutralität des Willensvollstreckers gewähren zu können, ist es je nach Familiensituation empfehlenswert, keinen der Erben für dieses Amt einzusetzen. Die Einsetzung erfolgt mittels letztwilliger Verfügung (Testament).

Mögliche Steuerfolgen

Geht der Nachlass an den Ehepartner oder die Nachkommen, fallen in den meisten Kantonen keine Erbschaftssteuern an. Unverheiratete Paare sind diesbezüglich benachteiligt und sehen sich je nach Kanton und Höhe des zugewiesenen Nachlassvermögens mit hohen Steuerforderungen konfrontiert. Aber auch eine vorzeitige Liegenschaftsübergabe an die Kinder weist steuerliche Tücken auf. Steht das Verhältnis zwischen der Schenkung (respektive des Erbvorbezuges) und der Gegenleistung (in der Regel: Übernahme der Hypothekarschuld) in einem Missverhältnis, kann die latente Grundstückgewinnsteuer fällig werden.

Risikoversicherungen

Neben der erbrechtlichen Regelung gilt es sich auch mit den finanziellen Anforderungen des Kreditgebers bezüglich Tragbarkeit auseinander zu setzen. Reichen die Hinterbliebenenleistungen im Todesfall nicht aus, um die Tragbarkeitskriterien des Kreditgebers zu erfüllen, muss die Hypothek entsprechend reduziert werden. Sind nicht genügend weitere Vermögenswerte (z.B. Säule 3a, Kontoguthaben oder Wertschriften) vorhanden, kann der finanzielle Spielraum durch den Abschluss einer reinen Risikoversicherung verbessert werden. Soll die Liegenschaft im Todesfall an den Lebenspartner gehen, ist man hinsichtlich der erwähnten Steuerfolgen ebenfalls gut beraten, eine zusätzliche Risikoversicherung zu prüfen.

Aufgrund der zahlreichen Instrumenten, den individuellen Zielsetzungen und den verschiedenen finanziellen Ausgangslagen lässt sich keine allgemein gültige Lösung für die optimale Nachlassregelung bei Immobilien präsentieren. Eine individuelle Beratung ist oftmals sinnvoll. Zudem sollten die getroffenen Regelungen und gewählten Massnahmen in regelmässigen Abständen erneut überprüft werden. 

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