Provisionen bei Hypothekenvermittlern (Maklern)

Das Provisionssystem Die meisten Hypothekenvermittler erhalten von den Hypothekaranbietern (Banken und Versicherungen) Provisionen für die Vermittlung von Hypotheken. Diese, oftmals versteckten Provisionen, verteuern indirekt die Hypothek und fördern Interessenkonflikte bei der Hypothekarberatung. Eine wirklich neutrale Beratung schliesst diese Interessenkonflikte möglichst aus, indem Provisionen nicht angenommen oder an die Kreditnehmer weiter geleitet werden. bei der Vermittlung von Hypotheken In der Schweiz gibt es viele Hypothekenvermittler. Die meisten arbeiten mit einzelnen wenigen Anbietern zusammen. Sie finanzieren sich durch Vermittlungsprovisionen – welche die Hypotheken indirekt verteuern. Zudem kann die Unabhängigkeit unter verdeckten Provisionen leiden – was Interessenkonflikte fördert. hat viele Gemeinsamkeiten mit den Vertriebsstrukturen von Lebensversicherungen. Banken und Versicherungsgesellschaften haben meist ein eigenes Vertriebs- und Filialnetz. Zusätzlich stellen sie ihre Produkte auch sogenannten unabhängigen Beratern oder Maklern Ein traditioneller Makler macht nichts anderes, als Offerten verschiedener Anbieter einzuholen und diese seinen Kunden zu präsentieren. Er verdient üblicherweise an der Provision, die er bei erfolgreicher Vermittlung einer Hypothek von der Bank oder der Versicherung erhält. Durch Auszahlung einer Provision / eines Kickbacks kann die Unabhängigkeit gefährdet werden. zur Verfügung. Diese vertreiben für sie ihre Finanzprodukte und Hypotheken. Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. Die Bank oder die Versicherung zahlt in der Regel für jede erfolgreiche Vermittlung eine Provision. Die meisten Hypothekenvermittler erhalten von den Hypothekaranbietern (Banken und Versicherungen) Provisionen für die Vermittlung von Hypotheken. Diese, oftmals versteckten Provisionen, verteuern indirekt die Hypothek und fördern Interessenkonflikte bei der Hypothekarberatung. Eine wirklich neutrale Beratung schliesst diese Interessenkonflikte möglichst aus, indem Provisionen nicht angenommen oder an die Kreditnehmer weiter geleitet werden. Durch die Provisionen werden gewisse Anreize geschaffen. Problematisch ist, dass die Ausgestaltung des Provisionssystems sehr unterschiedlich sein kann. Meist gelten folgende Mechanismen:
 

• Je höher die vermittelte Hypothek ist, desto höher ist auch die Provision
• Je nach Hypothekarmodell Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden. fliessen unterschiedliche Provisionen
• Je nach Laufzeit Laufzeiten sind vor allem bei Festhypotheken verbreitet. Bei Festhypotheken werden meist Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren angeboten. Viele Anbieter kennen jedoch auch kürzere oder deutlich längere (teilweise bis 30 Jahre) Laufzeiten. Je nach Anbieter haben aber auch variable oder Libor Hypotheken Mindestlaufzeiten (z.B. ein Rahmenvertrag von 3 Jahren). Man spricht in diesem Zusammenhang oft auch von der Laufzeit des sogenannten Rahmenvertrags. des Vertrags (Rahmenvertrag / Laufzeit) sind die Provision unterschiedlich hoch
• Bei einer Verlängerung Hypotheken mit einem Verfalldatum (z.B. Festhypotheken) müssen nach Verfall erneuert werden. Wird vom Kreditnehmer nichts unternommen, wird bei die fällige Hypothek meist in eine variable Hypothek gewandelt. Es kann sinnvoll sein, bereits einige Monate oder sogar Jahre vor dem Verfall die neue Hypothek zu organisieren (allenfalls mit einer Forwardhypothek). Variable Hypotheken und Libor-Hypotheken müssen in aller Regel nicht verlängert werden – sie laufen unbegrenzt. beim bisherigen Institut fliessen oft keine oder nur reduzierte Provisionen
• Lange nicht alle Hypothekenanbieter zahlen Provisionen

Mögliche falsche Anreize beim Hypothekenvertrieb

Dass durch diese Ausgangslage Interessenkonflikte Hypothekarberatung wird von vielen verschiedenen Institutionen angeboten. Einige - beispielsweise Banken und Versicherungen - bieten ihre eigenen Produkte bzw. Hypotheken an. Sie „verkaufen“ ihren Kunden ihre Eigenprodukte, was zu Interessenkonflikten führen kann. Makler vertreiben Hypotheken und erhalten dafür meist eine Provision. Weil Provisionen in der Hypothekarberatung sehr unterschiedlich hoch sind, können Interessenkonflikte entstehen. Neben den Maklern gibt es noch reine Beratungsunternehmen, die meist im Stundenaufwand beraten. Dies ist eine gute Ausgangslage, um neutral und ohne Interessenkonflikte beraten zu können. Entscheidend ist dann jedoch, dass keine Provisionen im Spiel sind. bei der Hypothekarberatung Bei einer Hypothekarberatung geht es um die Definition der Hypothekarstrategie im Kontext zur Einkommens-, Vermögens- und Steuersituation sowie die Findung des tiefsten Zinssatzes. Banken, Versicherungen, Makler und neutrale Berater bieten die Dienstleistung der Hypothekarberatung an. Makler sind nur bedingt unabhängige Berater, weil sie sich meist über Provisionen finanzieren. entstehen können, liegt auf der Hand. Insbesondere die unterschiedliche Höhe der Provisionen je nach Anbieter und Hypothekarmodell fördert potenzielle Interessenkonflikte. Hier erfahren Sie, wieso wir ohne Provisionen arbeiten:

Höhe von Vermittlungsprovisionen bei Hypothekenmaklern

Kaum jemand arbeitet oder berät kostenlos - auch wenn Hypothekenvermittler oft offensiv mit Gratisberatung Kunden ködern. Die allermeisten «Gratis-Vermittler» Kein Berater arbeitet gratis. Wenn ein Finanz- oder Versicherungsberater kein Honorar verlangt, wird er im Hintergrund durch Produktanbieter bezahlt. Die verdeckten Provisionen fördern Interessenkonflikte. Sie stehen einer neutralen Beratung im Wege, weil sie die Empfehlung des Beraters beeinflussen. lassen sich vom Hypothekargeber in Form einer Provision entschädigen. Diese Provision finanziert am Schluss indirekt der Immobilienbesitzer, indem der Zins Beim Hypothekarzins handelt es sich um den Zins, der vom Hypothekaranbieter für die Ausleihung des Hypothekarkapitals in Rechnung gestellt wird. Die Hypothekarzinsen werden je nach Anbieter nicht immer nach denselben Richtlinien berechnet. Das erschwert einen transparenten und fairen Zinsvergleich. für seine Hypothek unter dem Strich höher ist als ohne Provision.

Auch wenn von vielen Vermittlern angegeben wird, dass die ausgehandelten Provisionen bei allen Anbietern und bei allen Hypothekarmodellen ähnlich oder gleich hoch sind, ist dies in der Praxis leider nicht immer korrekt. Einzelne Anbieter zahlen hohe Provisionen, andere gar keine. Zudem wird unterschieden zwischen Provisionen auf dem Gesamtbestand eines Vermittlers und reinen Abschlussprovisionen. Nimmt ein Hypothekenvermittler Provisionen an und leitet er diese nicht an seine Kunden weiter, kann er einem Interessenkonflikt Hypothekarberatung wird von vielen verschiedenen Institutionen angeboten. Einige - beispielsweise Banken und Versicherungen - bieten ihre eigenen Produkte bzw. Hypotheken an. Sie „verkaufen“ ihren Kunden ihre Eigenprodukte, was zu Interessenkonflikten führen kann. Makler vertreiben Hypotheken und erhalten dafür meist eine Provision. Weil Provisionen in der Hypothekarberatung sehr unterschiedlich hoch sind, können Interessenkonflikte entstehen. Neben den Maklern gibt es noch reine Beratungsunternehmen, die meist im Stundenaufwand beraten. Dies ist eine gute Ausgangslage, um neutral und ohne Interessenkonflikte beraten zu können. Entscheidend ist dann jedoch, dass keine Provisionen im Spiel sind. ausgesetzt sein. Grundsätzlich sollte die Höhe der Provision daher offengelegt und / oder an den Kunden weiter geleitet werden - so kann dieser die potenziellen Interessenkonflikte besser abschätzen. Hier finden Sie eine Vorlage, mit der Sie sich die Offenlegung der Provisionen bestätigen lassen können.

Zusätzlich gilt: Lange nicht alle Banken und Versicherungen zahlen Provisionen. Hypothekenmakler, die sich durch Provisionen finanzieren, können mit diesen nicht zusammen arbeiten. Auch wenn mit einem grossen Netzwerk von zwanzig, dreissig oder noch mehr „Partnern“ geworben wird: Wer Provisionen annimmt, kann die Hypotheken vieler Kreditgeber Unter Hypothekargeber versteht man diejenige Partei, die Immobilienbesitzern in Form einer Hypothek Kapital zur Verfügung stellt. Hypothekargeber sind in der Schweiz in der Regel Banken und Versicherungen. seinen Kunden gar nicht anbieten. Nicht selten sind genau diejenigen Anbieter die günstigsten, die keine Provisionen bezahlen.

Hypothek als Türöffner

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass die Vermittlung einer Hypothek auch als sogenanntes Türöffnergeschäft Damit wird ein Geschäft beschrieben, das für den Anbieter alleine betrachtet nicht finanziell interessant ist. Trotzdem kann es sinnvoll sein, eine Dienstleistung oder ein Produkt anzubieten. Bei Versicherungen kann beispielsweise eine kostengünstige Automobilversicherung als Türöffner dienen, weil dort die Prämien oft verglichen werden. Später kann der Kunde dann mit teureren und für den Anbieter interessanteren Produkten beworben werden. Türöffnergeschäfte gibt es in vielen Branchen. dient. Das bedeutet: Durch die Hypothekenvermittlung können oft teure Zusatzprodukte verkauft werden. Typisch ist beispielsweise der Verkauf von gemischten Lebensversicherungen, Bei einer gemischten Lebensversicherung wird Sparen und Versichern kombiniert. Gemischte Versicherungspolicen sind unflexibel und sehr teuer. Es ist sinnvoller, Sparen und Versichern zu trennen. Risiken (z.B. Invalidität, Todesfall etc.) absichern sollte man bei einer Versicherung, Sparen bei einer Bank. Das spart Kosten und bei Unzufriedenheit kann der Anbieter jederzeit gewechselt werden. die wiederum hohe Provisionen versprechen. Risiken abzusichern macht bei einem Immobilienkauf tatsächlich in vielen Situationen Sinn, in aller Regel sind aber reine Risikoversicherungen Bei vielen Immobilienbesitzern ist das in der Liegenschaft gebundene Kapital (Eigenmittel) ein Grossteil des gesamten Vermögens. Bei einem hohen Fremdfinanzierungsanteil können Risiken auftreten, wenn sich die finanzielle Situation des Hypothekarnehmers ändern sollte (z.B. Invalidität oder Tod des Liegenschaftsbesitzers). Es kann sich daher lohnen, gewisse finanzielle Risiken durch eine Risikoversicherung (z.B. IV-Rente) abzusichern. Dies kann beispielsweise bei einer jungen Familie sinnvoll sein, falls ein Elternteil für den grössten Teil des Einkommens verantwortlich ist. und nicht gemischte Lebensversicherungen zu empfehlen. Mehr dazu erfahren Sie auch hier:

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