Hypothekarberatung - Makler versus Bank

Bis vor einiger Zeit war es selbstverständlich: Wer eine Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. benötigt, geht zu seiner Hausbank. Hypothekarnehmer Hypothekarnehmer ist diejenige Partei, welche sich Geld ausleiht. Der Hypothekarnehmer zahlt dem Hypothekargeber einen Zins als Entschädigung für die Risiken, welche die Geldausleihe mit sich bringt. realisieren heute immer mehr, dass der Vergleich Bei einem Zinsvergleich muss unterschieden werden, ob die offiziellen „unverhandelten“ Zinsen oder konkret eingeholte Hypothekarofferten miteinander verglichen werden. Ein Vergleich der öffentlich publizierten Zinsen ist gut geeignet, um einen ersten Überblick über die Zinssituation zu erhalten und um zu eruieren, welche Institute bei welchen Hypothekarmodellen einen guten Zins bieten könnten. Um detailliert zu vergleichen ist es jedoch entscheidend, konkrete Offerten einzuholen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass alle Offerten an demselben Tag eingeholt werden. Zudem müssen Gebühren berücksichtigt werden sowie allfällige Unterschiede bei der Zinsberechnung egalisiert werden. verschiedener Angebote extrem wichtig ist und dass dadurch oft zehntausende von Franken gespart werden können. Das Bewusstsein, dass eine wirklich neutrale Beratung Banken, Versicherungen, Makler und unabhängige Berater bieten Hypothekarberatung an. Vertreibt ein Anbieter seine eigenen Produkte, sind die Berater entsprechend nicht unabhängig. Je nach Berater kann auch so eine gute Beratung angeboten werden. Makler erhalten Provisionen von den Hypothekargebern, was zu Interessenkonflikten führen kann (falsche Anreize). Bei einem Makler sollte vor einer Beratung die Unabhängigkeit geprüft / hinterfragt werden. Neutrale Berater arbeiten meist im Stundenaufwand und erstatten im Gegenzug die Provisionen an ihre Kunden zurück. viel Mehrwert bietet, verbreitet sich immer mehr. Es gibt drei Beratungsmodelle, die sich von Grund auf unterscheiden.

Hypothekarberatung - die verschiedenen Möglichkeiten

Hypothekarberatung durch eine Bank

Immer noch der grösste Teil der Hypotheken wird direkt bei einer Bank abgeschlossen. Wer sich selber detailliert informiert und das nötige Fachwissen besitzt, alle Stolpersteine kennt und mehrere Angebote einholt und vergleicht, kann damit gut fahren. Eigeninitiative und ein relativ grosser Zeitaufwand dürften jedoch unumgänglich sein. Denn eines ist klar: Eine Bank ist gleichzeitig Berater und Verkäufer. Dies kann zu Interessenkonflikten Hypothekarberatung wird von vielen verschiedenen Institutionen angeboten. Einige - beispielsweise Banken und Versicherungen - bieten ihre eigenen Produkte bzw. Hypotheken an. Sie „verkaufen“ ihren Kunden ihre Eigenprodukte, was zu Interessenkonflikten führen kann. Makler vertreiben Hypotheken und erhalten dafür meist eine Provision. Weil Provisionen in der Hypothekarberatung sehr unterschiedlich hoch sind, können Interessenkonflikte entstehen. Neben den Maklern gibt es noch reine Beratungsunternehmen, die meist im Stundenaufwand beraten. Dies ist eine gute Ausgangslage, um neutral und ohne Interessenkonflikte beraten zu können. Entscheidend ist dann jedoch, dass keine Provisionen im Spiel sind. führen. Ob eine neutrale Beratung und ein gleichzeitiger Vertrieb von Hypotheken sinnvoll ist, muss jeder Bankkunde für sich selber entscheiden. In folgenden Bereichen können Interessenkonflikte auftreten:
 

• Bei der Wahl der Hypothekarhöhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab.
• Bei der Wahl des Hypothekarmodells Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle. Am bekanntesten sind Festhypotheken und variable Hypotheken. Viele Banken haben jedoch „eigene“ Hypothekarmodelle im Sortiment. Nachteilig bei bankeigenen Modellen ist oft, dass die Zinsausgestaltung nicht vollständig transparent ist. Dadurch können verschiedene Offerten nur bedingt miteinander verglichen werden.
• Bei der gebotenen Transparenz (Zinsgestaltung)
• Bei der Wahl der Laufzeit(en)
• Je nach persönlicher Situation auch in anderen Bereichen

Zudem muss man sich bewusst sein: Die Bank profitiert von möglichst hohen, der Kunde von möglichst tiefen Hypothekarzinsen. Beim Hypothekarzins handelt es sich um den Zins, der vom Hypothekaranbieter für die Ausleihung des Hypothekarkapitals in Rechnung gestellt wird. Die Hypothekarzinsen werden je nach Anbieter nicht immer nach denselben Richtlinien berechnet. Das erschwert einen transparenten und fairen Zinsvergleich. Die Interessen sind also nur schon bezüglich der Zinsausgestaltung völlig unterschiedlich.

Beratung und Hypothekenvermittlung durch einen Makler

Ein traditioneller Makler Ein traditioneller Makler macht nichts anderes, als Offerten verschiedener Anbieter einzuholen und diese seinen Kunden zu präsentieren. Er verdient üblicherweise an der Provision, die er bei erfolgreicher Vermittlung einer Hypothek von der Bank oder der Versicherung erhält. Durch Auszahlung einer Provision / eines Kickbacks kann die Unabhängigkeit gefährdet werden. macht nichts anderes, als Offerten Hypothekarofferten sind in der Praxis oftmals völlig unverbindlich. Steht nicht explizit in der Offerte, dass der Zinssatz während einer gewissen Frist verbindlich ist, handelt es sich bei der Offerte lediglich um einen Richtsatz. Damit Offerten verschiedener Hypothekaranbieter vergleichbar sind, müssen sie verbindlich und von demselben Datum sein. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Zinsusanz und weitere Faktoren identisch sind. Auch die Gebühren müssen bei einem Vergleich berücksichtigt werden. verschiedener Anbieter einzuholen und diese seinen Kunden zu präsentieren. Er verdient üblicherweise an der Provision, Entgelt für die Vermittlung von Finanzprodukten im Banken- und Versicherungsbereich. Die Provisionen werden indirekt durch Kosten und Gebühren, welche der Anleger zu zahlen hat, finanziert. Bei Hypotheken sind allfällige Vertriebsprovisionen im Zinssatz einkalkuliert. Sie verteuern somit die Hypothek bzw. den Hypothekarzins. die er bei erfolgreicher Vermittlung einer Hypothek von der Bank oder der Versicherung erhält. Das Konzept ähnelt dem Vertrieb von Versicherungen durch externe Makler. Bezüglich Unabhängigkeit und Beratungsqualität gibt es sehr grosse Unterschiede. Während einige Makler auch umfassende Beratung anbieten, haben sich andere nur auf die Vermittlung von Hypotheken spezialisiert. Eines ist jedoch klar: sobald Provisionen fliessen, können bei der Beratung genau gleich wie bei Banken Interessenkonflikte auftauchen. Unabhängig darf sich jeder Vermittler nennen, daher ist gut beraten, wer sich vor einer allfälligen Beratung durch einen Makler genau informiert. Mehr Informationen dazu finden Sie hier:

Beratung durch ein neutrales Beratungsunternehmen

Wer eine nachweislich neutrale Hypothekarberatung wünscht, kann sich von einem spezialisierten Beratungsunternehmen beraten lassen. Wichtig dabei ist, dass das Unternehmen genau gleich viel an jeder Empfehlung verdient. Gut geeignet ist die Vereinbarung eines Stundenhonorars (allenfalls mit Kostendach), ähnlich wie bei einem Anwalt. Im Gegenzug muss das Unternehmen garantieren, dass es keine Provisionen beispielsweise von Banken oder Versicherungen erhält und wirklich unabhängig agiert. Bei einem wirklich neutralen Beratungsunternehmen ist die reine Vermittlung losgelöst von der Beratung und es werden keine Provisionen angenommen. So kann beispielsweise auch die Hausbank des Kunden bei der Suche nach der günstigsten Hypothek berücksichtigt werden. Die sogenannte offene Architektur Früher haben Banken nur ihre eigenen Produkte vertrieben. Wer bei seiner Hausbank einen Fonds kaufen wollte, musste einen hauseigenen Fonds erwerben. Von offener Architektur spricht man im Finanzbereich, wenn eine Bank auch Produkte von Drittanbietern vertreibt und ihren Kunden anbietet. Dies ist insbesondere möglich, weil meist eine Provision – eine sogenannte Retrozessionen oder ein Kickback – bezahlt wird. Bei Hypotheken kennen die offene Architektur nur die Makler und neutralen Berater. Auch dort fliessen jedoch Provisionen, die zu Interessenkonflikten führen können. Die offene Architektur bringt vor allem dann Vorteile, wenn keine Provisionen fliessen. bringt hier viele Vorteile. Kunde und Berater sind nachweislich im selben Boot.

Die VermögensPartner AG als Betreiberin von Hypothekenversteigerung.ch arbeitet im Stundenhonorar und ohne Provisionen. Mehr zu unserem Beratungskonzept erfahren Sie hier:

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