Steuern bei der Hypotheken-Amortisation

Bei der Bestimmung der Hypothekarhöhe Je nach Ausgangslage können Immobilien bis 100 Prozent belehnt werden (bei hohen Zusatzsicherheiten). In aller Regel erlauben Banken jedoch nur eine Belehnung bis maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Wahl der Hypothekarhöhe hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Risikofreudigkeit oder der Steuersituation des Liegenschaftsbesitzers ab. sind steuerliche Faktoren wichtig zu berücksichtigen. Dies hängt insbesondere mit der Gesetzgebung in der Schweiz zusammen: Schuldzinsen In der Schweiz können die meisten Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Wer hohe Schuldzinsen bezahlt, reduziert damit sein Einkommen. Bei selbstbewohnten Immobilien muss im Gegenzug ein sogenannter Eigenmietwert versteuert werden. Benachteiligt sind daher Liegenschaftsbesitzer, welche eine tiefe Belehnung haben oder bereits die gesamte Hypothek zurück bezahlt haben. können steuerlich in Abzug gebracht werden - im Gegenzug muss der Mietertrag oder ein sogenannter Eigenmietwert Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. als Einkommen versteuert werden. Aber nicht nur beim Einkommen verändern sich die Steuern, auch beim Vermögen. In der Schweiz unterliegt das Reinvermögen (Vermögen abzüglich Schulden) der Vermögenssteuer. Vermögenssteuern fallen nur auf Kantons- und Gemeindeebene an, nicht auf Bundesebene. Beim Wechsel des Wohnsitzes müssen alle Steuern anhand des neuen Steuerdomizils berechnet und verglichen werden. Bei einem Wechsel der Steuergemeinde ist es ratsam, die neue Steuersituation mit der alten zu vergleichen - so gibt es keine Überraschungen. Folgende Steuern können im Zusammenhang mit Liegenschaften anfallen, beziehungsweise folgende Themen sind je nach Ausgangslage von Relevanz.

Themenübersicht - Hypothek und Steuern

 

Hypothek und Steuern
«Zu einer guten Hypothekarberatung gehört auch das Aufzeigen von Steueroptimierungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit Liegenschaften und Hypotheken.»

Michael Schuster
VermögensPartner AG


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Veränderung steuerbares Einkommen

Wer ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt, erzielt mit den investierten Eigenmitteln Unter Eigenmittel versteht man den Teil des Kaufpreises, den ein Immobilienkäufer selber (ohne Hypothek) finanziert. In der Regel müssen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen. Als Eigenmittel können auch Gelder in der Säule 3a oder der Pensionskasse (bei selbstbewohntem Wohneigentum), sogenannte Eigenleistungen oder Bauland in Frage kommen. keinen Ertrag. Wäre dieselbe Person Mieter, würde das Geld Zinserträge und Dividenden Auf eine Aktie anfallender Anteil des ausgeschütteten Gewinns einer Aktiengesellschaft. abwerfen, welche versteuert werden müssten. Würde man nicht selber in der Liegenschaft wohnen, würde man Mieteinnahmen generieren, die ebenfalls steuerpflichtig wären. Daher rechnet die Steuerbehörde bei selbstbewohnten Liegenschaften mit einem fiktiven Ertrag, dem sogenannten Eigenmietwert. Wer in der Schweiz ein Eigenheim kauft und selber darin wohnt (bzw. wohnen könnte), muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. Dieser wird bei der Steuererklärung zum Einkommen dazu gezählt. Das führt dazu, dass Eigenheimbesitzer über die Steuererklärung indirekt etwas dafür zahlen müssen, dass sie in den eigenen vier Wänden wohnen. Die Höhe richtet sich danach, wie viel Mieteinnahmen mit der Liegenschaft erzielt werden könnte, wenn diese an Dritte vermietet würde. Die Berechnungsweise und dadurch auch die Höhe des Eigenmietwerts im Verhältnis zum Liegenschaftswert sind kantonal jedoch unterschiedlich. In aller Regel ist der Eigenmietwert tiefer als die mögliche effektiv zu erzielende Marktmiete. Mehr dazu erfahren Sie auch hier:

Online Tool: Berechnen Sie die Veränderung des steuerbaren Einkommens nach einem Liegenschaftskauf:

Politische Diskussion zum Eigenmietwert

Regelmässig wird in der Schweiz politisch darüber debattiert, ob der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts würde voraussichtlich mit wenigen Ausnahmen auch der Schuldzinsabzug gestrichen. Profitieren davon würden vor allem diejenigen, die eine tiefe Hypothek Bei der Hypothek handelt es sich um einen grundpfandgesicherten Kredit. Die gängigsten Hypotheken sind Festhypotheken, variable Hypotheken und Libor-Hypotheken. Einige Hypothekargeber teilen die Hypothekarschuld in eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek auf. Bei der zweiten Hypothek ist der Zinssatz etwas höher, weil die Schuld im sogenannten zweiten Rang steht und im Verwertungsfall erst nach der Rückzahlung der ersten Hypothek beglichen wird. haben. Sie können online berechnen, welche finanziellen Folgen eine Abschaffung des Eigenmietwerts für Sie haben würde:

Einfluss der Hypothekarhöhe

Je höher die Hypothek, desto höher sind auch die abzugsfähigen Schuldzinsen. Welchen Einfluss dies auf die effektive Steuerrechnung hat, kann anhand des individuellen Grenzsteuersatzes berechnet werden. Mehr zum Thema Grenzsteuersatz finden Sie hier:

Veränderung steuerbares Vermögen

Die Liegenschaft muss nicht zum Kauf- oder Verkehrswert Unter Verkehrswert versteht man bei einer Liegenschaft den Preis, zu dem diese innert nützlicher Frist auf dem freien Markt verkauft werden könnte. versteuert werden, sondern zum Steuerwert. Dieser ist, je nach Kanton, deutlich tiefer als der Marktwert. Im Gegenzug kann die Hypothekarschuld vollständig vom steuerbaren Vermögen in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich, dass das steuerbare Vermögen nach einem Liegenschaftskauf etwas tiefer ist als vor dem Kauf der Immobilie. Da die Vermögenssteuer bei den meisten Steuerzahlern im Vergleich zur Einkommenssteuer gering ausfällt, hat die Veränderung des Vermögens nur einen relativ geringen Einfluss auf die Steuersituation.

Steuern bei der Handänderung

Je nach Kanton fallen Handänderungssteuern an. Auskunft über die Höhe kann am besten das Steueramt geben, in dem die Immobilie liegt. Zusätzlich werden auch Grundbuch- und Notariatsgebühren fällig. Auch diese sind je nach Ort der Liegenschaft sehr unterschiedlich hoch. Beim Verkauf kommt, je nach Ausgangslage, noch die sogenannte Grundstückgewinnsteuer dazu. Die Höhe variiert je nach Haltedauer der Liegenschaft, getätigten Investitionen während der Haltedauer und Verkaufspreis. Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, können zusätzlich Schenkungs- oder Erbschaftssteuern anfallen. Mehr dazu erfahren Sie hier:

Renditeliegenschaften

Bei Renditeliegenschaften fällt kein Eigenmietwert an, weil der Eigentümer nicht selber in der Liegenschaft wohnt. Der Nettomietertrag muss jedoch voll versteuert werden. Dies ist ein grosser Nachteil von Immobilien als Geldanlagen. Auch hier gilt: Nur eine umfassende Beratung kann in unseren Augen beurteilen, ob der Kauf einer Renditeliegenschaft sinnvoll ist oder nicht. Steuerlich sind Immobilien als Geldanlage tendenzielle eher wenig interessant (Einkommenssteuern, Grundstückgewinnsteuern etc.), aus Diversifikationsüberlegungen kann es bei einem passenden Finanzierungskonzept einer Immobilie aber empfehlenswert sein. Absolut entscheidend ist, die wirkliche Nettorendite (nach Steuern und allen anderen direkten und indirekten Kosten) zu berechnen. Dies ist am besten anhand einer Investitionsrechnung möglich, die auch die steuerlichen Auswirkungen über einen längeren Zeitraum abbildet.

Steuern bei Immobilien: Aufbewahrung von Unterlagen

In Bezug auf die Steuern ist es wichtig, dass alle Unterlagen im Zusammenhang mit einer Immobilie bis zum Verkauf aufbewahrt bleiben. Ansonsten können Unterhalt und Investitionen bei einem Verkauf nicht dokumentiert werden. Dies kann die Grundstückgewinnsteuer unter Umständen massiv und unnötig erhöhen und weitere Nachteile mit sich bringen.

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